可以進場了嗎?

2019年6月14日 上午10:28

理財專欄作者 黃逸強

最近發現周遭的朋友都在聊房子、看房子,有幾個已經出手買了。台灣房價從2014年的高峰回落也才五年,根據過去的歷史經驗,房價上升到下跌的盤整,大概有七到十年的循環週期,現在進場會不會太早了,還是有更低價嗎?

地點、地點、地點

所有商品價格的高低取決於供需,房地產市場是整體產業經濟之一,還要考慮景氣、政治、經濟及區域發展。台灣自有住宅比率已達八成,未來炒作空間不大,但因都市使用土地有限,以雙北來說大建案都往幾個重劃區發展,還有捷運環狀沿線。新市鎮形成需要相當長的時間,所以這是個長期投資。

過去的城市沿著河岸發展,現在的生活圈則跟著捷運站,由市中心往外擴散,距離愈遠房價愈便宜。以現在新北捷運和機捷沿線,二字頭的房價算是吸引人的,房價經過幾年的修正,口袋淺的投機客都已認賠出場,資金雄厚的還在硬撐,價格已經到了相對低檔區,買方可以好整以暇的慢慢挑房子。

先有商圈還是先有人潮,這是雞生蛋生雞的問題。一般認為要先有人潮才有商店,但是缺乏生活機能的地區就不會有人想買,所以應該是相輔相成。台灣不像美國那麼大,住宅區和商業區分得很清楚,大家還是習慣巷口就有超商、樓下就有鹹酥雞蔥油餅,生活便利性永遠是購屋者首要考量的重點,選擇腹地大的區域,將來有成長空間。

低利率造成資金氾濫

台灣超低利率也是刺激投資客進場的原因,以投資一千萬的成屋來說,可以向銀行貸款七成,以利率1.7%計算,只付利息一年支出不到12萬,房子整理一下用一萬五便宜出租,年收租金18萬,每個月除了有五千元零用錢,還可以慢慢等房子增值。

如果是預售屋的話錢就慢慢付,等個二三年房子蓋好,說不定房地產也從谷底翻升,年輕人存到了頭款也可以開始找房子了。我們永遠不知道當下是否最低價,只有錯過了才知道。

會理財的建議選30年期的房貸,雖然總繳金額較多,但每個月比20年期房貸少繳的錢,拿去定期定額投資基金,30年的報酬會很驚人。假設每月投資一萬元到台灣五十ETF,從基金成立至今16年,總投資金額192萬元,現已累積至458萬元(包含91萬元的股利),換算成年化報酬率5.59%。

信用好 條件優

辦理房貸本身的信用很重要,除了提供收入證明,銀行還會聯徵個人信用,所以平常信用卡要準時繳款,絕對不能有遲繳或拖欠等瑕疵。最好固定在一家銀行往來,有存款及投資也會幫自己加分。重點之重就是每個月的帳戶存款餘額不能太少,不要讓銀行覺得是月光族,條件就不好談。

現在年輕人買房利率超低,「青年安心成家購屋優惠方案」延後到2020年底,前二年利率 1.44%,最高額度 800 萬元,貸款年限30年(還有三年寬限期)。只要年滿20歲且不管單身或已婚,名下沒有自宅都可以申請。

買房背貸款,負債是一種動力,反而會更積極的賺錢,是一種良性負債;若是借錢來吃喝玩樂就是惡性負債。有錢人都很會玩錢,也就是向銀行借錢投資設廠,貨賣出去再借錢擴廠,賺了錢再借錢轉投資。有錢人的腦袋一直想辦法借錢,窮人則一直想把貸款還清。

銀行不是存錢的地方,而是借錢的地方,要善用銀行幫自己創造財富。

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