只漲不跌的投資?

2019年2月14日 下午1:52

理財專欄作者:黃逸強

有媒體做了房價十年調查的系列報導,發現台灣房價只漲不跌,四都的台中漲幅逾一倍多,雙北也有六七成,最差的高雄平均也漲五成多。阿志股票一直操作不順,回顧這十年勞心勞力也沒賺多少,心想是不是該轉投資房產比較好賺?高雄變天會不會有一波漲勢?還是跟風去海外置產?

 

房價會崩盤還是續漲?

專家認為,只要有居住需求存在,房價就不會崩盤,未來還會繼續漲,換言之十年前不買房,現在捶心肝。真的是這樣嗎?會不會現在買了,十年後捶心肝﹗

看過去的房市走勢,從蛋黃區炒到蛋白區、再炒到蛋殼區,過去被認為是鳥不生蛋的郊區都漲起來了,未來還要炒哪裡,隨著捷運線所到之處,房價已連番上漲。若以專家所言有需求就不會崩盤,戰後嬰兒潮打拼的那一輩,十年後逐漸凋零,下一代準備繼承房產,再加上少子化,需求減少房價還會漲嗎?

國發會每兩年的人口推估報告,預估人口死亡交叉(即出生數低於死亡數)最快將在後年來到。且全台空屋數已逾百萬戶,逼近二成,有些地區甚至達三成,未來供給大於需求時,將會步上日本後塵,房價一去不回頭,人口紅利消失是房市的最大警訊。

 

海外投資停看聽

韓流所至人潮湧現,高雄房產會落後補漲嗎?要看民眾的熱情能持續多久,投資最怕衝動進場,還是先觀望一陣子再說。台灣南北差距大,除了他個人魅力,還需要大環境配合才能扭轉乾坤。

眾所周知日本房子便宜,很多達人帶團去投資日本房地產,代管包租業務興盛,奇怪的是日本人自己都不買寧願用租的,最主要就是國內已無人接手,只好靠外人來買。一般人的專業知識都不夠,很容易被房仲牽著走,日本的人口負成長全球第一,很多郊區人口遷出後晚上冷清像鬼城,房子要租給誰,投資客在業務員的鼓吹下要謹慎。

不只北向投資日本房產,還有很多南向投資馬來西亞、泰國的招商廣告,除了要注意出租報酬率,還有空置率、管理費、匯率等都會影響獲利,萬一出個狀況還要買機票飛一趟過去解決,這些都是成本。

 

投資股市不輸房市

其實台灣房價已經回檔修正好幾年了,對賣方來說最好的時代過去了,對買方而言可以撿便宜貨媽?專家說的沒錯,市場供需決定價格,目前的狀況是賣方不願意降價求售、買方也不急著進場,以至於交易量萎縮,最後就看誰先撐不住。

投資房產好賺嗎?就算十年前買到台中獲利一倍,換算成年化報酬率才7.2%,如果是投資高雄獲利五成,年化報酬率也才4%,並沒有很吸引人。

台股目前本益比僅約13倍,仍在五年均值之下,上市公司殖利率4.77%,如果投資房產報酬率沒有超過它,真的就不必捨近求遠。況且買錯股票要停損很簡單,打個電話下單,市場隨時有人接手,交割二天後錢就進戶頭;買房套牢要賣可不簡單,找仲介、等買主、辦過戶等等曠日廢時。

但是一般人對股票還是有些莫名的恐懼,因為太多人有慘痛的賠錢經驗,如果沒有辦法克服心理障礙,好股票也很難抱得住。投資有一個基本要素,就是要能安心睡覺,所以資產配置很重要,雞蛋不要放同一個籃子。循巴菲特的選股原則,長期投資勝算應該超過房產。

 

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