香港房地產~~失速下墜中！

文:黃珮婷

香港為應對零售及旅客齊跌的陰霾，旺角中心推出「零租金」計劃吸客，希望在逆市中殺出血路。

深水埗也有「劏ㄊㄤ舖」（商場裡的分拆小型店面）有近兩成空舖，以低至兩千元月租吸客，同時推出免費WiFi並翻新裝潢，藉以留住人流；尖沙咀則有商場為求「起死回生」，以低至數百元短租約作招徠。

發展商則推出瘋狂的「至高無上King’s Key120」，針對擁有未供斷物業（仍有貸款的房產）的買家而設，可以借款新樓樓價120%。

舉例：選購PARK YOHO一個樓價500萬元單位，可向發展商承造95%一胎(即475萬元貸款額)；現有未供斷物業欠銀行貸款佔新樓25%(即125萬元)，兩者合共600萬元可向新地借款，佔樓價120%。

整體而言，香港房地產面臨「空舖增加，舖租下降，房屋零售業減價搶客」的困境！

＊前有新貨，後有貨尾！

香港一方面面臨經濟放緩，另一方面樓市供應卻有增加趨勢。據美聯數據顯示，未來3至4年一手私人住宅供應攀升至9.2萬個將創紀錄新高，貨尾單位數目不斷累積，今年錄得貨尾（包括樓花及現樓）單位達9,408夥，較去年同期4,425夥增加逾倍。

新盤銷情放緩，在「前有新貨，後有貨尾」情況下，樓市供過於求漸趨嚴重，在全新新盤減價搶客下，貨尾單位沽壓嚴重。

＊買樓收租不再是王道？！

2003~2016投資房地產，買樓收租是王道；可是如今買樓收租，容易成為負資產。

一位香港投資客幾年前，看中一處建案，一出手便買進二戶，由於搭上房市順風車，短期間內所投資房地產就大漲一倍，投資客賣出一戶，並順利拿回資金。至此，剩下的一棟房產，等於是零風險投資（第一戶獲利100%）。

不過投資客並未因此滿足，仍繼續看好房市，於是將手中獲利資金，作為頭期款又買進四戶；未料，房市就此反轉，目前手中四戶房產被套牢，成了負資產。

由於世界各地房地產基期已高，若還認定「買樓收租是王道」，在此時進場，所買進房產，很可能成為負資產。

各高基期房地產價格，必需經過大幅度調整，「買樓收租」才可能重新成為投資的王道。

＊負利率當道 投資何去何從？

除了全球房地產處於高基期之外，主要股票市場也處於高基期，同屬風險性資產。

由於目前負利率當道，若還想投資股票，可選擇一些公用股、穩定收取4%之上低估值有穩定收息的公用股例如：香港電燈、中電、領匯、盈富基金等等 。

選股能力強者，可以選擇行業龍頭股（因為負利率下，龍頭股可以使用很低廉的資金，去進行購併以及發展。有機會形成強者越強、弱者越弱的兩極化現象。）積極的行業龍頭股例如：貴州茅台、騰訊、東方財富、樂視網等等 。

此外，投資強勢美元，既可賺取匯率升值，又可保有等待風險資產調整之後的投資機會，是相對穩健資產。