香港兩大瘋狂現象 到底為哪樁?
香港投資界近期出現二個現象。
一是、全城起鬨 瘋搶一手樓。
二是、北水狂掃 內銀股。
試著為投資人解讀二種瘋狂現象!
*銀行趁機 淡市擴張!
上周六,香港三大新盤同場較勁,現場人山人海,帶動過去兩天一手市場,共有1164件成交案,創2013年4月一手住宅物業銷售條例實施以來新高,也是近8年半最旺;銷售額逾90億元,有紀錄以來最多。
香港銀行業眼見有機可乘,紛紛開始減按息(目前貸款利率1.97%), 並降至最低H(香港銀行同業3個月Hibor~9/2收報0.57143厘)+1.4厘(銀行獲利),最低門檻維持1000萬元貸款額,適用範圍由一手物業擴大到二手物業,即兩者均能享最低利息優惠。
表面看,投資人拿到了極為優惠的利率;實際上,有可能抱回一顆不定時炸彈
。原因是當美國升息以後,香港也會隨之調整房貸利率,屆時貸款金額龐大的客戶,有可能會因繳不出本息(香港沒有繳息不繳本金制度),房產遭到貸款機構拍賣。
這種情形,上次出現在1997年亞洲金融風暴時,最著名的代表案例就是港星阿B。因為當時的B嫂,買進太多豪宅,當利息上漲房價下跌後,各種貸款(銀行一胎為抵押貸款還好),不過二胎、三胎、四胎(財務公司、當鋪…),就會要求貸款人補繳保證金,若償還不出,房產就會遭到拍賣。當時阿B負債高達2億港元,使他不得不向法庭申請破產。
*北水狂掃 內銀股!
所謂的北水,指得是中國境內的資金。由於大陸政策准許投資人資金南下,買進香港H股,加上目前H股相對A股折價,投資人當然樂得撿便宜(同一筆資金買進同一檔股票,H股的股數會比A股多)。至於,標的則是H股中的配息股(例:H股銀行股),由於買進價格便宜,自然配息率也就較高 。
此外,透過滬港通買進港股,資金也從人民幣轉換為港幣,可以降低人民幣貶值風險。
*趨低避高 穩健求財!
由香港中原城市領先指數 CCL,可以觀察到香港房價漲幅,已經超越1997年,亞洲金融風暴時的高點。
此時進場,雖然撿到利息上的優惠;一旦美國升息,必然受到影響。
未來美國實施負利率機率小,只是加息速度的快與慢。若美國加息速度快,則高基期資產下跌幅度也快;若美國採取漸漸升息方式,高基期資產則是緩步下跌。
中原城市領先指數 CCL
相對於房地產的高基期,香港國企股指數,從2007年11月高點20,609,滑落至2016/8/31 收盤9,606點,下跌53.38%;即使2015年高點14,962,至今也還有35.79%的跌幅。
香港國企股此時還位於低基期,未來當美國升息後,低估值股票影響較微,成長股則不受影響,相對安全。