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買房怎麼抓時機點？請跟著政府政策走！
作者：李奕農
到底現在適不適合買房子？參考經濟數據或者相關新聞，對於一般人來說有困難，因為在資訊爆炸的年代裡，到處都有正反面的看法與數據，看你要信哪個而已。
但是還是有相對比較簡單的方法，就是跟著政府政策走。政府持續推出鼓勵買房的政策時，若自己的資金沒有問題，就建議進場買房；反之，如果看到政府在強力打房，最好先觀望一下，甚至退場。這樣的作法對於買房子帶有置產、投資性質的讀者，將更為適用。
房地產與政府政策高度相關
房地產是一個與政策高度相關的產業，政策的寬鬆或緊縮，對房價與交易量來說，都是重大的影響因素。上圖是雙北市新屋的平均房價走勢圖。紅色標示處是政府推出壓抑房市政策的時期；綠色則是政府推出做多房市政策的時間。
對照房價走勢與政策，可以發現政策會走在房價變動的前面，但它有遞延效應，當政策做多的時候，房價不會馬上上漲，而是持續盤整或小幅下跌，累積了兩到三年，有了一定動能後才上漲。
政策做空的時候，漲勢可能還是會持續，甚至出現末升段（像是1991至1993年、2012至2014年的狀況），但之後就會回跌。
九〇年代政府打房，房市萎靡
上表詳細列出各時期推出的政策。八〇年代房價暴漲，政府從1989年開始，對建商推出一系列的壓抑政策，先是信用管制，然後是容積管制，抑制建商的融資，然後規定在某時段後申請的建照，會有開發總量的限制。
這樣的政策造成建商融資不易，但卻需要大量請照與搶建，不然時間點之後的樓地板面積就會少很多。結果就是造成了大量的待售餘屋與倒閉的建商，1990年開始，整整長達10年的盤整期，是房地產最黑暗的年代。
2000年提振景氣，放鬆房市管制
到了接近2000年的時候，發生了亞洲金融風暴、政黨輪替、網路泡沫化等危機，搖搖欲墜的房市可能拖垮銀行，因此政府開始放鬆了管制，並且鼓勵消費者購房，包括前一個階段申請的高量體建照，可以展延開工與完工日，降低建商的推案壓力與市場供給。
另外也對消費者推出大量的優惠房貸，補貼利息；然後是土增稅減半，降低買賣的成本。這樣的優惠政策在兩年多後，讓房市開始出現上漲的走勢，造成2004至2008年的一波大多頭。
2008年碰到金融海嘯，房價開始回跌，資金斷鍊，大量法拍屋出現。但這次想要救房市的換成是美國政府，聯準會推出量化寬鬆，市場上產生大量的資金，剛好適逢臺灣調降遺贈稅，因此資金回流，湧入房地產，讓原本要自然修正的房市因禍得福，從豪宅開始點火，拉動周圍的比價效應。2010年開始再大漲一波。
2011年後，開始壓抑房市
金融海嘯後的房價暴漲，讓政府在2011年開始壓抑房市，包括奢侈稅、豪宅稅、限貸政策、調高地價稅、房屋稅……等，交易稅、持有稅、貸款、資本利得稅全部大調整一輪。初期的時候，看似成效有限，甚至出現許多打房無用的觀點。但持續一波波的政策出爐後，讓房市在2015年開始反轉向下，出現了明顯的跌幅。
目前的階段，在2016年房地合一稅後，政府的打房政策告一個段落，反而是做了一些鬆綁，包括豪宅房屋稅的微調、解除房貸管制、建照的展延、房屋稅凍漲等。但這些動作還不能解讀為政府要做多房市，只能算是放鬆管制，回到中性立場。
政府政策想讓房市穩定
觀察過往的房市發展紀錄，會發現歷史不斷重演。政府對於房價的態度，就是不要大跌，也不要大漲，維持平穩的價格是最重要的。因此房價漲太多，會推出限制的政策，沒效果會持續加碼，讓房價回跌。
但房價下跌一陣子後，就會開始把一些限制條件移除，如果跌得太多，還會推出鼓勵購房的政策。抓到這個脈絡後，房市合適的進出場點會變得比較明確，像是在政府大推優惠房貸、調降土增稅、調降遺贈稅的時機，都是很好的進場點，當時的房價都會是處於長期的低點；但政府在用力打房的時候，最好不要和政府站在反方向，即使房價還在上漲，也是強弩之末了。
前瞻基礎建設可待觀察
但要注意的是政府目前要推出的前瞻基礎建設計畫，八千多億的預算裡，有接近一半是要拿來做軌道建設，主要集中在高雄、桃園、臺南。當計畫轉為實際編列預算並執行時，對於區域房市將有重大的改變。
觀察房市的重點不是看名嘴或政治人物的發言，而是要看政府端出的政策。政策與利率一樣，都是持續的方向，不會今天做多，明天卻要做空，是一般人都可以觀察到的指標，而且發酵期長，接受到訊息再作反應都還有充分的時間。
當然，這項指標比較適用於投資性質較強烈的朋友，自住性質的買方，可能差異性較沒這麼大了。
文章轉載自〈法意聯盟李奕農專欄〉
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【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人(http://www.leju.com.tw)
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
