讓了誰的利？建商的還是你我的？

作者：李奕農

讓利，是個最近房地產市場上，新發展出來的熱門新名詞。就好像撤退要講成「轉進」，不但光榮也具有未來性，可以堂堂正正昭告天下。姑且不論這些報導是業配，還是真有其事，大致上可以解讀為整體房市的風向之一。

大台北都會重劃區，增值潛力優
春江水暖鴨先知，以前房屋上漲的時候，都是從預售屋、新成屋開始上漲，帶動周圍的中古屋；但是跌的時候，也會先從新案與預售案開始調整。若從區域來看，之前從外圍的房地產市場開始讓利，如桃園、新竹一帶，但是現在已經殺進板橋、蘆洲等地。顯示房地產市場真的開始鬆動了。

不過，在這種態勢下，人家要讓利，消費者就得要接嗎？請冷靜一下，還是要回到買房子的初衷，從買房的需求、區域未來的發展及自己的負擔能力來看看。
請搭配一句名言服用：人多的地方不要去，人少的地方多留意！

在這個指導方針下，大家聽到都害怕的重劃區，只要能「勉強」

符合自己的交通需求，都應該去看一看。因為重劃區的長期發展潛力較高，尤其在大台北都會區更明顯，而且從開發到成熟的時間也比較短。相較之下，在舊市區裡的都市更新推展不易，街道雜亂擁擠，而重劃區的新大樓林立，街道整齊，這樣的條件本來就容易吸引高所得族群遷入，長線的增值潛力較高。
在挑選重劃區時，要注意時機。一般來說，重劃區的房價走勢大概可以分為初升、修正、成熟三階段。

房價有週期，抓時機入市
在第一批建案推出時，消費者大量湧入，個案馬上銷售一空，價格也不斷上漲；當推案量開始放大，去化速度放緩，就進入了第二個階段——修正期。由於重劃區的利多在第一階段就已經發酵完畢，到了這個階段已經是老調重彈，宣傳的力道降低不少，所以很多個案會包裝特色，例如高級建材、寬廣空間，也會有很多極大坪數和極小坪數的個案，以求差異化。

在這個階段時，除了建商的推案外，許多第一階段購買的投資客也會在這個階段出售手中的房子，導致供給量大增，價格緩步修正。

當主要公共建設逐漸完成，生活機能開始完備，賣壓也去化的差不多，只剩下最後幾塊空地可推案時，就會進入第三階段——成熟期。這個階段因為供給少，需求強烈，價格會再度回升。

房價修正期中後段，議價空間大
但是，台灣的重劃區很多，各自都處於不一樣的銷售生命週期，要仔細觀察才能下手。現階段最適合瞄準處在修正期中後段的重劃區，尤其是媒體唱衰言論愈多的地區更好。因為這些地區屋主的信心最為薄弱，明知時機不好還會想拿出來賣，這就容易有較大的議價空間。而且，因為一起競爭的買方相對較少，議價不成還可以在短時間內找到下一間，因此只要符合自己的需求，重劃區絕對是可以優先考慮的區域。

例如以前只要談到房市泡沫、鬼城、點燈率超低，一定會想到「林、淡、三、新」的林口區；現在看來，機能逐漸完善，林口區的人均所得是新北市第一，另外在三井OUTLET啟用後，此區成交活絡，成為近幾年房市不景氣中少數的亮點。
至於怎麼判斷是否已經到了「修正期的中後階段」？可以看看區域內的新建案量是否已從高峰期滑落。若用時間來看，大約距離高峰期至少三年的時間就是了。建商推案的高峰通常以預售屋為主，三年後會有大量的新成屋進入市場，此時連在售的建商都會感到壓力而價格鬆動。

新淡五桃，有機會談到好價格
在這邊可以把符合條件的大型重劃區分為兩級，第一級，例如新莊副都心（包含頭前重劃區）、淡海新市鎮、五股洲子洋重劃區、桃園高鐵特區等重劃區，這類型的重劃區供給量非常大，屬於修正期的中間階段，還需要時間發展，但容易談到好價格，甚至破盤價。
第二級則包括了三重的重陽重劃區、林口重劃區。這些區域推案量已經逐漸在降低，開發接近完成，在不景氣階段有機會找到合適物件，風險也較低。
現在市場黯淡，建商選擇讓利，讓價格鬆動。好好評估一下，把握這樣的時機，往人少的地方鑽去，一定會找到心目中的好房子。

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【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、台北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、遠雄房地產資料庫計畫主持人、集團教育訓練講師