薪水不漲房價貴鬆鬆 4招降低「住」的費用!

今年房地產的價格,雖然比起一、二年前有修正一些,但是對大部分的年輕人(包括我)來說,仍然是很貴的。

以一般人來說,居住的費用,最高要控制在家庭年收入的1/3 ( 33 % )以下,否則會擠壓到日常生活的其他費用。

那有沒有什麼辦法,能讓我們降低花在「居住」方面的費用呢?

4招降低「住」的費用

方法1:與家人同住

俗話說:「在家千日好、出門百日難」。與家人同住是一個很方便又省錢的方法,尤其是單身的年輕男女,能夠窩在家多受爸媽幾年的照顧,是很幸福的。出門在外,大大小小的開銷:衛生紙、水費、電費…等都需要用到錢,沒有自己在外面住過的人一定不能體會。

只是,和家人同住雖然省錢,但卻不是每個人都能這麼做。至少,在外地求學和工作的人就沒有這項福利了。

另外,結婚以後,是否繼續和家人同住也要有共識。如果另外一半和你的家人相處和樂融融,那麼一起住當然很好,還可以互相照顧;但如果雙方生活習慣或性格上存在比較大的差異,甚至可能有衝突的,就不要為了省錢(或任何理由)而住在一起了。

有時候搬出去,雙方保持一點的距離,反而能減少摩擦,感情會變好!

方法2:先以租代買

房價雖然高漲,但租金漲的幅度並不大,尤其在房價高如天的台北市、新北市,現在除非有什麼不得不買房的理由,否則還是「以租代買」比較好,免得被沉重的房貸壓垮自己20年、30年…。

況且,租屋和買屋之間的價差,還可以拿來投資。如果每個月的價差有2萬(一年24萬),放進年化報酬率7 % 的投資標的,20年後就會有983萬8918元,這筆錢就可以用來買房子了!

而7 % 報酬率的投資該怎麼做呢?以過去的回測來說,定期定額的買大範圍指數ETF ,例如台灣50 ETF、VT…等,長期的平均報酬率約在7 %上下。

不過要用這個方法,至少必須要有存錢的毅力+一點點投資知識。如果每個月買屋和租屋之間的價差會不知不覺的用掉的人,就不適合這個方法了…這樣的人20、30年以後,會既沒有房子、也沒有存款啊!

方法3:當包租公(婆)
如果有房子的人,能將房屋的一部分或全部轉租,就可以為自己每個月帶來固定的現金流,減輕房貸的負擔,有時甚至還能賺錢!

如果每持有1間房子,扣掉貸款和各種花費之後,每個月都可以為自己帶來1.5萬的淨現金流,這種「賺錢」的房子當然是多多益善!持有個6間,每個月就有9萬現金流了!

至於房屋的頭期款哪裡來呢?大部分的人第一間房子的頭期款來源,通常是家人資助、自己工作兼職存下來,以及投資所得。有的人還有比較「進階版」的籌款方式--「募資」,這需要比較專業的選擇標的和管理房地產的知識,並提出完整的企劃書向金主募款,當然未來的房屋收益,也要付給這些出資的金主一部分。

不過,想當包租公、包租婆的人要特別注意:目前因為房價太高,導致房租的收益很低(尤其是台北市),如果這1、2年買新成屋來出租,房租收益率恐怕只有2 %左右,很不划算!

所以最好還是多年前買的房子拿來出租,收益率比較漂亮。而有一些方法也可以拉高總體的租金,EX:分隔雅房、套房出租,或是往中南部學區附近找標的,有時也會意外地會找到不錯的標的,再加上花一些小錢整修之後,租金報酬率會提升不少!

方法4:當二房東
「二房東」,顧名思義,就是房子不是自己的,但是他先向「大房東」租屋,然後再轉手分租房子的一部分或全部給別人。

我們國家的法令中,除非原房東在契約中有註記「不得轉租」,否則轉租是合法的。不過為了長久起見,我覺得最好不要瞞著原本的大房東自行出租,在取得大房東同意之後,再把房子轉租出去更恰當、也更有保障(以防房東不久後收回房子)。

當「二房東」如果標的選的好,是蠻有利潤的。像新聞前一陣子報導:大房東狀告二房東私下出租房屋(因為合約中有註明「不得轉租」),而這個二房東以每月7萬元為代價租下3層樓的房子後,連帶騎樓分開轉租給別人,每個月收到的租金居然高達12萬元,套利5萬元!

當然想當「二房東」,也必需具備很多知識,像標的的選擇、與大房東訂定契約的細項、房客的管理、房屋的維修、投資與報酬率的計算…等。

結論
我們整理以上的方法如下表格:


每一種方法,都有適合和不適合執行的人。所以每個人要依據自己的情況,來做最適合自己的選擇喔!

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作者:小資女艾蜜莉

現職金融研究員,著作《小資女艾蜜莉-我的資產翻倍存股筆記》。大學畢業後積極自學投資理財方法,2008年開始投入股市,用自創估價法,鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進,將180萬元本金滾成四百多萬資產,實現了人生第一階段的財務自由目標。