聰明看房！小心「偽3房」日後付出的居住代價

【MyGoNews蕭又安/專題報導】戴德梁行總經理顏炳立表示，2016年他預言房市將「緩跌4年、盤整4年」，2019年第一季他說：「邁入第4年，該要落底盤整了，剛性自用的可以出來看房子了；投資的仍要戒急用忍。」他斬釘截鐵的說「2019台灣的房市落底，讓我們看房去！」過去，顏炳立一直看壞房市，如今他已經呼籲民眾可以「看厝」了，所以，市場買方認為：「現在買的價格或許應該就是『谷底價』。」但是，買房該怎麼買？格局該怎麼看？在建商的促銷下，要小心買到「偽房」格局。

▲現階段每人合理居住空間為12.47坪，比較符合目前市場實際狀況所以，記住「12.47」這個數字，作為房型權狀面積的參考。

參考官方數據，選擇「人性居住空間」

根據主計處統計，1988年平均每人居住空間7.48坪，2018年統計每人居住空間增加到14.67坪，30年來每人可享居住空間呈現倍數成長。但是，這個數據並沒有把無殼租屋族納進去計算，所以，主計處也坦承，該統計是以每戶平均坪數除以每戶平均人數，沒有考慮建築物平均32％的公共設施、少子化、結婚率下降、家戶人口數逐年下滑等條件，讓統計結果被「放大」！房地產人士根據經驗判斷指出，以主計處統計資料打85折，比較符合目前市場實際狀況，那就是「現階段每人合理居住空間為12.47坪。」

▲在只適合2房格局的坪數裡，硬是規劃出3房格局，「多一房」看起來不錯，但是，房間門打開一張書桌一張單人小床就滿了。(達志影像/示意圖)

該「看厝」了！記住「12.47」關鍵數字

用這個數據來換算，以現在的建築技術規則設計的產品，新建案套房格局的起碼坪數應該是12.47坪以上，才比較好居住使用，2房(或1+1房)的合理坪數則是約25坪起，3房格局的合理坪數應該是37坪起，4房格局則應該是49坪起，這個坪數的居住空間比較符合人性以及使用方便性。所有買房者一致的心願，都希望「花小錢、買大房」，2房尚可、3房最好、4房更棒！但如果您只是執著在「房」，而忽略了這個「房」好不好住、好不好用，就很有機會買到「爛2房」、「偽3房」、「假4房」格局。所以，記住「12.47」這個數字，作為房型權狀面積的參考。

▲權狀38坪室內才會有理想居住空間，「偽3房」格局「未來居住是要付出代價的」(達志影像/示意圖)

「偽3房」格局「未來居住是要付出代價的」

一個最理想的3房2廳是如何配置的呢？一般來說，客餐廳差不多要兩個房間的大小才會夠用，至少8坪以上才不會太擁擠，主臥約5.5坪，次臥一間3.5坪總共兩間，廚房1.5坪，主、客兩間浴廁共3坪，一個放洗衣機曬衣服的陽台1坪，這樣算起來室內26坪了，抓32％的公設比，你的房屋權狀要買到38坪室內才會有理想居住的空間。低於這的標準的格局，「不是不能住、而是比較難住」，將來搬進去之後，可能房間會「很不好用」，家具的擺設都會變得「卡卡的」，尤其這種房子對於有小孩的家庭來說，通常都比較「不宜人居」，低於這個合理居住坪數卻硬要規劃3房，就是俗稱的「偽3房」，這樣的格局「未來居住是要付出代價的」。

▲「鴻築樂捷市」鄰近長庚生活商圈、享有A8站長庚商圈擴張效應，結合科技產業專區以及A7站未來重點發展雙效應，成為區域發展軸心。

「鴻築樂捷市」採「標準尺寸」的空間規劃

所以，瞭解了「看房眉角」之後，挑好房應該並不難，預售屋通常是看格局圖以及現場樣品屋下訂單的，現場的裝潢樣品屋，可以透過「視覺放大」的手法，讓「偽3房」看起來好像還不錯的「幻覺」，要看權狀坪數以及公設比率來判定未來的房型好不好住。以目前最熱門的桃園機場捷運A7站重劃區內的「鴻築樂捷市」建案為例，格局規劃1+1房(25坪)、2房(26坪)、3房(38坪)、3+1房(44坪)，這樣的格局規劃，就比較符合「12.47」的這個合理居住「標準尺寸」的空間規劃。「鴻築樂捷市」的基地面積1848坪，建蔽率49.56％，留置了大量的空間作為居住休憩空間，接待大廳、中庭花園、交誼廳、視聽室、健身房、親子遊戲區、瑜珈教室、廚藝教室等公共設施一應俱全，公設比約31.5％，屬於正常標準。

「鴻築樂捷市」成為樂齡移居的指標建築

「鴻築樂捷市」鄰近長庚生活商圈、享有A8站長庚商圈擴張效應，結合科技產業專區以及A7站未來重點發展雙效應，成為區域發展軸心。具備(1)更接近大面積的活氧居住場域，避開PM2.5的危害，(2)社區樂齡巴士的雙捷免費接送服務，打造全齡便捷通勤，(3)近距離鄰近學校，孩童可以輕鬆安全就學等3大優勢，讓「鴻築樂捷市」在區域裡成為樂齡移居的指標建築。

新聞來源 [買購不動產新聞台http://t.cn/ExRTTfc]