老屋貸款成數不足？三攻略得到滿意高屋齡貸款成數

相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，近來成為不少年輕首購族的最愛！但「喜新厭舊」，不只是一般人的通病，更是銀行核貸的關鍵，因此，通常屋齡較高的物件，越不利於申辦房屋貸款，會買老屋的人通常是手頭現金不足，哪來更多的預算付不足的貸款？如此一來，很難在買老屋時，貸款貸到滿意的成數，加上屋齡越高、利率相對高，對首購族來說可能是種負擔，不過，凡是規則必有例外，了解遊戲規則的人，還是有機會貸到滿意成數，開心成家！

老屋貸款攻略一：屋齡+貸款年限小於 50 年 RC、SRC、SC建築成數好談

首先，老屋在銀行眼中，仍有等級之分，首當其衝，影響的就是老屋的貸款年限！一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限+屋齡」，不得超過五十年，舉例來說，一般屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，以此類推，就算申貸一樣的金額，但屋齡越高，還款的時間越短，對購屋人來說，壓力自然完全不同，申貸一樣的金額，但屋齡四十年的老屋，每個月要繳交的貸款，是屋齡三十年房屋的兩倍！

不過，屋齡只是最粗淺的評估入門，銀行在評估老屋貸款利率和成數時，還會把房屋座落地段、建築結構、剩餘耐用年限等相關條件列入考量，當屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限等狀況，也有可能對銀行核貸評估產生影響。台灣目前的建築結構，從弱到強，可以分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，至於 SRC 或 SC 結構，較常用於都會區新建的高層建築，根據相關法令規範，一般磚造房屋，耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年，當剩餘耐用年限越短，房屋價值也就越低，一般建築物可使用年限較短，通常只能貸到房屋總價的六成左右，相較之下，RC、SRC、SC 建築的貸款會容易許多。

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老屋貸款攻略二：雙北老屋+捷運周邊 貸款成數可達八成

根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，購買台北市屋齡九年內的房子，平均貸款利率大約在 1.67% 到 1.77％ 之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84% 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％，這樣的差距，從利率來算，也許感受差異還不大，但如果是貸款六成與八成的差異，對一般首購族來說就是天差地遠了！以一千萬的房子來說，貸款八成，自備只要兩百萬，但若只貸款六成，等同要有四百萬自備款，如此一來，老屋再便宜也買不下手的人，就會大幅增加。

說白了，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，買老屋的成數和利率、房屋的座落地點，仍是非常關鍵的核貸因素，甚至是銀行最重要的考量，一般來說，除非你買的物件，是鋼筋裸露、結構不良，或是海砂屋、輻射屋，銀行不承作外，只要買的是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會申請到八成！另外，值得注意的是，申貸屋主的年齡，銀行也會一併考量，像是「貸款年限＋房貸戶年齡」，通常不要超過 75，核貸也會比較容易。

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老屋貸款攻略三：老屋先鑑價再簽約 以免核貸不足呼天不應

老屋申貸最常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期，尤其在房市仍屬高點的現在，老屋的「市場價格」經常比「銀行鑑價」來得高，通常核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」中，取其低者為計算基準，當銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的慘劇，此時，如果已經付訂簽約，很可能就會白白失去一筆簽約金！

購入老屋前，如果擔心核貸金額不足，除了可以直接找往來較多的銀行，幫忙先行估價之外，也可以要求仲介，在合約加註「解約條款」，也就是萬一銀行核貸成數不到預期，這份買賣合約可以取消的但書，畢竟老屋的核貸條件充滿變數，不怕一萬，只怕萬一，而老屋申貸者，更要格外注意自己的信用狀況，像是信用卡和其他貸款繳款紀錄是否正常，因為這將牽動聯徵是否有異常顯示，信用越好，銀行評分越高，也越有機會爭取到較好的貸款條件。

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