【社區有地雷】社區設備要保養 小心省錢出人命

【文∕連珠君】民眾對於社區的各項設備，普遍都有維修保養的觀念，加上近年社區智慧化革命啟動，對於空間的管理更即時，對於設備狀態的掌握度更高，但專家指出，台灣民眾缺乏長期修繕計畫，經常覺得壞掉再說，導致要更換時面臨資金缺口危機。

電梯使用頻率高 零件常更換

根據Yahoo民調顯示，有超過一半的民眾認為機械車位隱藏著危險，其次電梯及機電設施也佔20%以上，東京都公寓大廈管理維護經營企劃部協理顏世禮表示，一棟建築物生命如果以50年來看，電梯的鋼纜每10～15年就要換1次，馬達3～5年就要更換，小至電燈也是1～2年就會壞掉，每個東西都有生命週期，在建築物存續時間中，很多東西都要更換多次。

現在設施維護講的是預防性保養，以及預防性更新，就像是消防的消安檢查，其皮帶不能等斷掉才更新，滅火器雖然沒用到，但也是超過保存期限就要更新，所以需要有長期修繕計畫，去評估外牆什麼時候要拉皮，管線什麼時候要更新，以免發生火災，降低危險產生。

不過台灣在這部分的意識很低，也不願意去施行，經常覺得等設備壞掉再說，等到東西真的壞了，卻缺乏經費更新，這部分希望政府可以可以法制化，但一直沒有通過，現在政府都更，除了重建以外，還有整建維護，就是再說這部分。

近3～5年大樓掀起智慧化革命，將一連串的社區管理程序，都在智慧平台內完成，例如公設預約，住戶到預約時間可以自行刷卡進入，沒人使用的狀態下，會自行斷電，達到節能省電效果，也能分析各項設施使用的頻率狀況，可以針對使用率低的空間去活化使用，另外還有「錢」的管理，以往收管理費都要管理人員開三聯單，現在只要行動支付，增加社區財務安全。

社區智慧化 提升管理效率

最直接的是，智慧化增加社區的安全，例如有人進入屋頂、水塔及陰暗的角落，馬上提出警訊，並啟動攝影機及照明，讓管理人員可以第一時間了解狀況，還可以進一步關心闖入的住戶是否心情不好，降低跳樓自殺的情形發生，增加對社區的掌控，另外，智慧化連接社區各項設備，隨時監控、記錄設備的運轉狀況，一旦有異常，馬上提出警告，提升管理效率。

不過設備發生異常，有時是因為設備壞掉了，但也有可能是維修人員的疏失，如發電機是當停電時，供電給電梯及照明設備，常發生維修人員維修完成後，忘了將手動操作轉換成自動啟動，導致停電時發電梯沒有正常運轉。

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