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當「實價登錄」都不老實了 你該怎麼出價？
從「實價登錄」上路以來，就不斷傳出有建商或房仲上下其手，不管作低還是作高，都大大影響購屋族權益，當業界唯一具公信力的房價參考值都不可信了，買家該如何判斷出價，以免被坑騙？莫驚莫慌，只要找出遊戲規則，從登錄的「實價」資料中，也能簡單計算出值得入手的真正「老實價」！破解實價登錄，可以參考【實價登錄2.0打假球？四招破解灌水屋奧步】。
依實價登錄比對出「中間值」 先殺一成下馬威
首先，先透過實價登錄網站，找出區域房價的「中間值」。最簡單的方法，就是縮小範圍查詢，觀察「小區域」的實價登錄價格，先判斷出該區房價的區間，接著，進一步交叉比對各大房仲自行建置的網站成交價，相互比對後，就能訂出該區房價的中間值。值得提醒的是，實價的參考範圍，要往前推五年內的歷史紀錄，在拿掉相對高價與低價的登錄實價後，還要順便檢視這個社區，五年內到底成交了幾戶？戶數越少，實價越不具參考價值。
掐頭去尾，計算出「合理實價」後，可以開始大膽開口出價，基本上，不要管賣家開價多少，依房價中間值再往下抓10%，差不多就是安全的開價範圍，舉例來說，如果心中的合理價是1000萬，口頭開價就可出900萬，但，每間房子的條件不同之外，像是是否有頂樓加蓋？是否有可使用的地下室？都可能影響價格；此外，買、賣雙方態度也是影響關鍵，像是該物件賣方缺不缺錢？或是買方是否特別喜歡這個物件？都會影響成交價，切記！抓出實價中間值後，再怎麼喜歡，都不可以出超過合理實價的一成，否則就等著當冤大頭吧！
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大、小坪數單價差5%以內 「頂加價」大砍三分之一
其次，通常同一社區內，大、小坪數的單價略有差異，一般來說，坪數大的物件，單坪價格較低；坪數小的，單憑價格會較高，這是房地產界的不成文規定，不過，就算如此，大、小坪數的價差，最好「不要超過5%」，價格差距相較之下才合理，舉例來說，如果實價登錄的大坪數單價是50萬，小坪數的單坪實價門檻，至多只能訂在52.5萬。
至於另一個實價陷阱，是「頂樓加蓋」物件，在實價登錄上，不一定會註明，有些屋主會混水摸魚，趁亂用同棟其他樓層的房價出價，由於單一物件，沒有其他頂加交易資料可參考，建議可以依照主建物其他樓層單價的二分之一到三分之一，來拆算頂樓加蓋的單坪價格，像是同棟的一般物件，實價登錄單坪60萬的，頂樓開價就只能在一坪20~30萬之間，以此類推回算。
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中古屋實價「中間值」加五成 推估周邊預售屋行情
要計算根本還沒有實價登錄的預售屋價格？這簡直就是隔空抓藥！不過，如果掐頭去尾，算出了區域房價平均值後，還是有跡可循，一般來說，預售屋、新成屋的價格，都會比中古屋來得高，幅度從1.5倍起跳；如果是知名建商蓋的新案，還可能上看兩倍左右，換言之，如果區域實價「平均值」落在單坪40萬，新案的單坪開價，大約就是一坪60萬，才算合理，至多不能高於80萬。
不過，這樣算出的開價，通常還可以打折進行議價，議價空間視屋主及建商態度而定，難有統一標準，尤其，最近房市走低，不少讓利建商，寧可降價以求，就連雙北都有不少新成屋物件，開出比中古屋還低的價格，這種奇特現象，被稱之為「房市倒掛」，意指房價出現異常翻轉，這也說明了在房市不振之際，實價登錄的可信度大減，最聰明的出價方式，莫過於勤加打聽，從物件的鄰居到管理員，多方詢問，「實價」跟不上變化，有時登錄不及，還不如自己去問出「時價」，來得更即時可信！
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