■炒農地勝炒房 游資狂炒東部農地

■炒農地勝炒房 游資狂炒東部農地

政府打房,針對一般房子祭出「奢侈稅」的箝制措施,農業用地及農舍却不在適用範圍,加上2000年一月修正公布的《農業發展條例》,將原本只限農民身分才能購買農地的規定放寬至自然人即可,更帶動台灣東部宜蘭、花蓮及台東等地區農業用地價格暴漲,出現翻倍的一波補漲行情;然而,農業用地炒作太兇,也引發一波檢討聲浪。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,去年在房地合一政策未明,以及央行擴大選擇性信用貸款管制區之衝擊下,房市交易清淡,全台建物買賣移轉量為三十二萬五九八棟,創下SARS以來新低量。只是,台灣因游資仍多、利率偏低,資金在撤出雙北市和桃園市後,遂轉往東台灣搶地!

東台灣農地移轉量 年成長逾三成

根據內政部統計,去年全台土地買賣移轉量總計六十四萬八九七七筆,總面積為一億一八三六萬坪,其中東台灣的宜蘭縣與花蓮縣異軍突起,移轉量分別較2013年增加37%及39%。

此外,宜蘭縣去年土地買賣移轉量為三七二萬餘坪,年增率達37%,且自2011年以來,土地買賣移轉量已連續四年呈現正成長,尤其農地交易狀況更是熱絡。觀察實價登錄資料則可發現,宜蘭縣去年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉和冬山鄉,農地交易件數占土地交易件數更達65%~80%。

農用土地大幅減少,引起不少農業保護團體的重視。立委陳節如即於四月份召開「農地應該農用,農舍更應該農用」公聽會,希望幫政府抓藥方。

學者批農舍商品化嚴重

與會的德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林根旺,就農委會提供的資料指出,2008年~2013年之農舍興建起造人建照資料,在全國共有一萬六三三八筆農舍,約成長194%。

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另外,宜蘭2000年~2015年三月的興建農舍數量,計有七五五一件,農舍買賣移轉登記共4999件,興建完成的農舍有64%移轉給他人;其中單就2009年~2014年新建農舍件數為3409件,最近三年內移轉案件計2094件,移轉比率62%。無論從長期或近期來看,移轉比例均非常高,顯見農舍商品化情形嚴重。

農舍問題根源在於《農發條例》第十八條規定語焉不詳,導致新農與老農一國兩制,農民資格漫無限制,亟待修法。

林根旺建議應全盤檢討農地蓋農舍的政策,農民資格應嚴格限制,而農舍既然是農民在無農舍的前提下准予興建,理論上其在從事農業生產期間,就應負有維持農舍之義務(除非有不得已之事由),且原則上不得再移轉農舍,因此農舍禁止移轉之期限應予延長,以杜絕炒作空間。

台灣農村陣線也談到,《農業發展條例》鬆綁炒作、豪宅濫建已成農地悲歌,而農舍亂象也意味政府失能、修法嚴管刻不容緩。

由於《農業用地興建農舍辦法》係屬中央法規之行政命令,中央主管機關本有職權立即修訂,應即依母法「農用」之原則,明訂得興建農舍之「農民」條件,以實際從事農務之身分做為起造及承受移轉之判準,並從嚴訂定興建農舍之「應遵守事項」,杜絕非農民起造非農用農舍,導致優良農地不斷流失之亂象。

此外,針對農委會主委陳保基,於四月九日曾提及該會花了一年半的時間調查分析,2008年~2013年共起了一萬六三三八筆農舍,其中實際從農、具有農保身分的僅五八四八筆,占35.8%,顯示六成以上農舍起造者並不具備該有資格,顯示其存在「非常嚴重的漏洞」。

而對於在六月將修正《農舍興建管理辦法》限制等作為,公聽會認為,農委會雖後知後覺,但為時不晚,希望應該硬起來積極捍衛台灣農地農用、農舍農用。

三大因素造就東台灣交易熱況

21世紀不動產董事長王福漲表示,這一波東台灣農用土地被炒作的原因有三點,一是政府打房,造成資金撤出雙北市後,轉往東部搶地、圈地。

二是交通的改善。以宜蘭地區來說,如雪山隧道開通後,大幅拉近了台北到宜蘭的距離,不塞車的時段,只要五十分鐘就可抵達。另就花蓮來說,雪隧也讓台北客開車到花蓮的距離縮短;再者,搭乘「普悠瑪號」到花蓮也只要兩小時。至於台東地區,原本自強號要五個小時,一般普通車要6、7個小時,但自「普悠瑪號」延駛至台東後,則一舉縮短至3.5個小時。

第三,則是觀光題材,讓好山好水的東台灣,受到國內外旅客的喜愛。像宜蘭礁溪的溫泉與美食、花蓮的太魯閣國家公園,而台東除了也有溫泉與知名的釋迦外,熱氣球嘉年華更是舉外知名。

宜花東三地的一些房仲業者也談到,最初,也許只是觀光人潮,讓西部民眾欣賞到東台灣美麗的風光水色,但也就在那一眼的感動中,不少人興起到此退休養老的意念,加上東台灣的房價遠比西部來得平實,也打動這些人前進東台灣置產。

王福漲表示,雙北房價過高,一般有自住需求的購屋者無法承擔,紛紛選擇桃園或是東台灣宜蘭、花蓮等交通便利,與雙北形成一日生活圈等城市。

截至去年十一月為止,宜蘭縣從外縣市遷入的人口共有8132人,雙北群眾就占了約六成,其中以新北市最多,有將近三千人。

王福漲指出,交通便利、環境優渥且生活機能逐漸增強,加上房價總價低,東台灣逐漸變成多數群眾嚮往的退休養老聖地,然而新移民湧入必然也拉抬東台灣的房價。以宜蘭礁溪重劃區為例,去年一坪約45萬~50萬元,今年一坪最高60萬元,漲幅二~三成;政府近期為抑制飆漲的房價也採取了相關措施,其中宜蘭的方屋標準單價與雙北市、高雄市一同調漲,宜蘭縣約增幅35%。