海外投資~~這樣當房東更輕鬆！

歐陽姚
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文：歐陽姚

前幾年，國內房市處於高檔，不少民眾選擇到海外投資不動產。根據台灣搜房網統計，近3年成交資料，顯示國內投資人前往海外置產目的，大都以「長期收租獲利」為考量。至於，赴海外投資的主要族群包括：公教退休人員、醫藥專業人士及科技新貴為主。

＊未揭露的才是重點！

一位長期投資國內房產的資深投資人，也搭上海外房地產投資熱潮。選擇的標的是馬來西亞觀光區麻六甲的一處shopping mall，地產商開出的條件頗優，工程期二年，商場成立後，保租三年，每年租金收益為6%。

投資人親自前往觀察，並陸續繳交幾期的工程款後。不久就面臨，招商不理想，商場工程無限期停工。問題擺爛至今已好幾年了，看起來暫時也無法解決，投資人陷入進退二難的局面。

地產商在招攬客戶時，大多數都只說好的一面。上述案例：地產商或仲介在說明會時，只承諾保租三年，年租金收益為6%，並未告知三年後，若商場營運狀況不好，mall必須停業時；投資人單獨的一個櫃位，是無法獨自營業的，與一般店面大不相同。

另外，投資日本房地產，買到的大都是老物件。同樣的仲介只談，低總價、租金收益好；至於，日後有關稅務、管理、空置、老屋維修…問題，也都是能不談就盡量不談。投資客不只能聽好的一面，往往未揭露部分才是重點！

＊REITs三好一公道！

投資一棟實體房產，平時可以有租金收益，若遇到房價大幅上揚，還可以賺取價差，是投資房地產的優勢。不過同時也會出現：房產空置、租金下滑與房地產走跌…風險。此外，還有管理、維修、稅務…等問題。

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投資REITs，實體房產的優點都有（租金收益有，房價漲、REITs淨值也會漲）；缺點不見得全有（若遇空屋或一地房產下跌問題，基金經理人可以更換標的），麻煩較少（不用管理、免除維修也沒有稅務問題）。

海外投資複雜性較大，比起實體房產，投資海外REITs，更能讓投資人輕鬆當包租公。

＊REITs投報率高於股市

今年以來各主要國家REITs指數表現多半比大盤還要好，全球REIT指數今年來上漲5.74％，而全球股市僅小漲0.66％；日本REITs漲幅甚至高出日經指數逾20％。

根據統計，澳洲REITs指數上漲10.4％，其次為日本REITs的7.49％，美國REITs及法國REITs也上漲5.29％與5.07％，表現最差的德國REITs，則是下跌3.17％。

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