法拍量增房市添警訊 ５原則便宜挑好貨？

房市寒冬，近日又出現多位名人億萬豪宅要被法拍的消息，另今年以來，進入法拍市場的件數亦往上增加，都為房市前景再添風霜。

近期傳出豪宅住家遭法拍的消息，包括前名模洪曉蕾老公王世均轉投資的久大國際名下，位於仁愛路三段的「禾康世家」，底標價格2.47億元；另一件則是新光金控董娘許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」十二樓之一的豪宅，底標價1.6億元。

名人豪宅遭法拍 第一拍流標

兩大名人豪宅，許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」豪宅原訂八月七日法拍，法拍前由由債權人提出聲請延後執行。至於王世均的豪宅則如期在八月十三日由台北地院進行法拍，但結果是無人投標，以流標收場。房仲業分析，主要是因為底價過高，與目前的市場行情有差距所致，該豪宅未來進入二拍時，底價將會打八折。

沒想到，八月十七日再傳出台北市議員吳志剛位於淡水紅樹林的豪宅「藍海」遭到法拍，底價五一七八萬元，將於九月十日進行一拍。

名人效應掀起大眾對法拍市場的關注，尤其是房市正在走下坡，法拍量的增加，恐怕會是房市加速趕底的一大警訊！

中信房屋副總經理劉天仁表示，當景氣低迷或房價不佳時，會導致房地產交易量維持在較低的水準，但與此同時，房市中的「反向指標」，也就是法拍市場，反而會相對熱絡。

台北市法拍量逐月攀升

根據台北市及新北市公布的法拍屋數據顯示，今年四月開始，台北市的法拍移轉棟數不斷攀升，四月的法拍移轉棟數為二十四件，五月增加為三十四件，六月則幾近翻倍地來到六十四件；反觀新北市的法拍移轉棟數卻持續減少，四月的法拍移轉棟數為六十件，五月減少為四十件，六月再減半剩二十件，意味著雙北的房市情況大不相同，呈現「北市冷、新北溫」的局面。

劉天仁分析，由於房地合一稅確定在明年正式實施，實施前的這段舊制時間是買房者的最佳購屋時機，新北市法拍移轉棟數快速下滑，代表市場交易不差，有需要脫手的物件不用移到法拍市場就能處理掉。

至於台北市的法拍移轉棟數不減反增，顯示台北市買賣雙方對價格認定有嚴重分歧，許多屋主即使無法負擔也不願降價求售，而買方卻認為房價偏高，不再有加價意願。

由於法拍屋市場一向是觀察房市的重要指標之一，房市不佳，法拍屋數量便會增加。一般認為，當房價下修加上房地合一稅於明年一月一日實施，再者九月又有美國聯準會可能升息的情況下，對一些採高財務槓桿操作的房屋「斷頭」壓力大幅提高。

此時，不禁讓人聯想到台灣於一九九九年爆發的本土型金融風暴，不少建商因財務困難而申請財政部疏困，另有些則傳出倒閉風潮，留下不少爛尾樓。至於一般民眾因繳不起房貸，房子被銀行移送法拍，房市走空頭，一些金融機構也產生不少不良債權，使得當時產生ＡＭＣ(資產管理公司)與ＮＰＬ(不良債權)。 法拍屋高峰 銀拍屋盛行

法拍業者寬頻房訊根據該公司所建檔的歷史資料指出，前一波房市低點約在1999年本土性金融風暴爆發後，2000年及2001年的房市急凍，法拍量也急增，從2001年的二十三萬多件，急升至2002年的三十一萬九千多件，與2003年的三十萬二千件，另2004年還有二十八萬九千多件。

根據了解，當時市面上出現不少「金拍屋」、「銀拍屋」。所謂的「金拍屋」，指的是由法院委託民間公正第三人代辦拍賣的法拍屋，大都是由「台灣金融資產服務股份有限公司」，而取金服公司的「金」取代法院的法字；至於「銀拍屋」則是由銀行所拍賣的房屋。

不過，掀起「銀拍屋」風潮的是戴德梁行，其手中在2001年至2005年共計進行了八十四場，有3105件銀拍屋，計拍掉了1621件，總成交金額為28億4640萬元。

從該五年紀錄也可發現，2002年至2004年是銀拍屋高峰，唯隨著房市行情從2003年ＳＡＲＳ後開始反彈，戴德梁行的銀拍屋場次到2005年只剩下一場。

寬頻房訊指出，房市從ＳＡＲＳ過後才由空翻多，該年的法拍量也從高峰的將近二十九萬件，減少至二十萬件上下。不過，2008年下半年所爆發的全球金融海嘯，台灣法拍屋的量又往上衝高至二十八萬件至二十九萬件，顯見，房市出現重大利空後，法拍量就會往上衝高。

政府從2011年實施奢侈稅，開始進入打房的密集期，但法拍量於該年度還有二十二萬近四千件，之後的幾年都低於二十萬件，且一年比一年減少，法拍量並未急遽上升，即使今年上半年，在台北市是逐月上升，但新北市卻逐月下降，因此，是否作為房市「反指標」的態勢，似乎還有待觀察。

建商法拍量多是警訊

不過，寬頻房訊另提出警訊，指今年以來至八月五日為止，有將近一百五十家建商名下土地或房屋淪入法拍，總件數達三二二件，較去年同期大增六成，法拍原因大多是「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」。

雖然這些建商大都是不知名的小建商，但央行嚴格管制融資(即使近期解標桃園等六區信用管制)，是否會造成更多中小型建商資金斷鏈、財務出問題，並掀起骨牌效應，亦值得進一步評估。

此外，若由雙北市與桃園縣市的法拍量來看，台北市去年的年總待拍量，較2003年最高峰的四萬四百多件，已減少很多；反觀，新北市去年有一萬八千多件，較前一兩年度的一萬六千多件增加甚多。

寬頻房訊認為，今年的總量，以及明年實施房地合一稅的總量，是否有急遽增加，都可作為房市多空的觀察重點。

奢侈稅讓投資客也退出法拍市場

由成交率也可發現，在奢侈稅之前，法拍屋成交率都有九％以上，之後卻降至八％以下。寬頻房訊談到，之前法拍市場有不少投資客，但自從奢侈稅增加投資成本後，若法拍案件沒有兩成以上的利潤，投資客就沒有投拍的興趣；反觀，目前有些自住客會透過代標公司，從法拍市場取得房子，但大家又都很聰明，如果法拍的底價過高，離市價近，投標意願就不高，一般都要15～20％的價差才會出手。

也因為這樣，很多法拍案件，第一拍大都會流標，等第二拍(底價約第一拍的八折)才出手，甚至有些人會等到第三拍(每拍次，底價再打八折，故會是第一次法拍底價的六四折)才出手。

不過，一些精華地區的案件，第三拍的價格反而會超過第二拍的「破上拍」狀況，主要是因為大家都要等第三拍，以致第二拍沒人進場，乃至第三拍進場人數爆量，大家看到爭奪者多，就往上「加價」，造成第三拍的拍定價超過第二拍的底價。

弄懂法拍市場 才能揀便宜貨

過去法拍市場量多時，有不少懂得法拍手法的人，會從法拍市場揀便宜貨。由於法拍流程有一拍、二拍、三拍，每多一拍，底價都會打八折，因此，有不少人會從各法院的法拍資訊去掌握一些優良物件下手；而如果是一些精華地區的法拍物件，可能等不到第三拍，在第一拍就有人搶了。