法拍屋怎麼買？需過三大法拍屋貸款流程關卡！

房市低迷，最大指標，就是法拍物件增多，這種人丟我撿的便宜，成為不少首購族躍躍欲試的划算物件，因為比起同一區域的房價，法拍屋起碼可以便宜兩成左右入手，高房價時代，不啻為一個成家好選擇！只是，這樣的好康，貸款條件卻相對嚴苛，資金準備，一定要比一般房屋貸款更充裕。想通過法拍屋貸款流程，有三道關卡必須通過。

法拍屋貸款關卡一：自備資金需求高 門外漢進場不易

法拍屋的資金需求，總共分成三個階段，首先是投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。依照繳交時間，首先，要投標法拍屋時，需準備公告底價的兩成當保證金，更重要的是，得標後要在 7 日內向法院繳清尾款，這筆錢，當然可先請銀行協助代墊，但年利率 4~12% 起，遠比一般房貸來得高，等法院權力移轉書寄達，房屋過戶至貸款人名下，才可以轉申請一般房屋貸款，此時，才適用一般較低利率。

發現沒？法拍屋的價格，雖然遠低於市場價格，但銀行代墊尾款利率高，加上自備資金需求相對較高，一般人想投入法拍市場，仍有門檻限制，務必在投標前，先詢問銀行能貸款幾成，萬一投標後才問，結果銀行無法全數核貸，剩餘尾款就得自己想辦法，屆時沒省到買房的錢，先被這筆法拍尾款逼到牆角，只怕會欲哭無淚。

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法拍屋貸款關卡二：得標後七天內付尾款 信用不足風險極高

一般來說，投標時繳交的兩成保證金，大概就是一般購屋族手上的自備款，問題不大，這是買房遊戲規則下的「低消」，但得標七日內，需把剩餘的款項一次付給法院，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶，就是法拍入門者第一道罩門，銀行雖然可以借支「法拍屋代墊款」 2~3 個月，但這屬於無保貸款，並非每一家銀行都肯承作，建議可向經常往來的銀行詢問，或是向該間法拍屋的債權銀行申辦代墊，成功申貸的機率會比較高。

通常信用良好者，可代墊到得標價的七到八成，但實際代墊成數，仍需視銀行評估而定，倘若個人信用狀況不佳，極可能無法貸到需要的成數；或是這個物件的條件不佳，如凶宅、海砂屋；或是物件根本無法點交，種種會讓銀行承受更多風險的情況下，申貸人就必須要自行籌措不足款項，萬一沒有辦法在七天後付款，保證金可能就此有去無回，建議在進場投標前，就要請銀行預先評估看是否可以承作代墊款。

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法拍屋貸款關卡三：不點交物件、公司名義競標 恐影響銀行核貸意願

其實，法拍屋的代墊款貸款，一般來說，還是會以拍定價格做參考，通常可貸到 7~8 成，但如果是不點交物件，因投標者較少，價格還有下修空間，買進的利潤相對高，但銀行多數謝絕貸款，如果你不是手握資金的法拍老鳥，在進入銀行評估前，可以先在司法院法拍屋查詢系統網站查詢，或是先拿查封筆錄到銀行洽詢，可以減少不少困擾。

此外，如果用「公司行號」名義投標法拍屋，通常銀行也不願承做代墊款，不妨另找民營銀行問看看，他們為了爭取客戶，通常比較有斡旋討論的空間；但對法拍流程與貸款不熟悉的入門者，最簡單省事的方法，就是找有經驗的代標公司，協助處理法拍屋投標，否則，萬一哪個流程沒跟上，金流不及到位，後續麻煩不斷！

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