柯P社會宅開跑 含金量國宅大起底

在台北市長柯P兌現競選政見，正式推出「只租不售」的社會宅時，市府過去所推出的國宅，近11年的房價卻有2~4倍的激情表現。

台北市長柯文哲房市政策第一批「只租不售」的社會宅正式開跑，不過，看在台北市國宅住戶眼裡，以過去十一年持有國宅，房價已翻倍表現的情況下，他們普遍認為，民眾若有置產能力，還是買房最實在！

社會宅租金 市價打八五折

台北市近期最熱門的話題，是台北市長柯文哲為了兌現五萬戶公營住宅(又稱社會住宅)的競選承諾，於三月初宣布將釋出捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站(新店機廠美河市)共570戶聯開宅，作為「只租不售」的公營住宅。

根據都市發展局於網站公告資訊，此次釋出的公共住宅，除依《住宅法》至少保留10％給低收入戶、身心障礙者、六十五歲以上老人等十一類特殊身分者外，其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群。

至於租金標準，將依市價打八五折，簽約後，承租人若於第一年表現良好，第二年租金得減至七五折，至於此四站的租金水平，約從8400元至29800元不等。

此項新政策，將自四月七日起至二十一日止，接受符合資格的民眾透過公共住宅網站，以線上或書面方式提出申請。
雖然外界批評，租金即便為市價的八五折，以龍山寺站十九坪為例，其月租金仍要二萬八千多元，以當地大多是藍領階級的薪資水平來看，並不算便宜，且該價格對於非捷運宅周遭的中古公寓來說，已可租到三房產品，故恐怕會產生抗性。
社會宅進度 考驗柯P任期

不過，因大台北地區捷運宅的特性是「到站即到家」，而除了十一種特殊身分者外，其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群；由於這一世代年輕人的消費觀念強調「方便」，加上捷運宅是全新房子，配備又是最新的，因此預料仍將會掀起一股搶「租」潮。

此外，這項政策能否落實，意味著市長柯Ｐ於競選時所提出的五萬戶社會宅政見能否有個成功的開始，因此相信市府人員一定會盡全力促成；只是，五萬戶社會宅的數量極為驚人，以台北市現有的公營住宅而言，目前僅有六處可供出租，包括大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文及永平等共二七四戶而已，柯Ｐ如何在剩下的三年半任期做到，將會是一大考驗。

不過，姑且不論此項政策成功與否，至少柯Ｐ已先贏得二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群，以及期盼他有革新作為的選民的認同。

外界目前仍存在不同聲音，包括美河市居民認為，社會宅會帶來房價的下跌、社會宅是否淪為「貧民窟」，以及捷運聯開宅的資源應該為台北市所共享，不該連非設籍台北市者也能分享等。只是，以柯Ｐ上任至今，市政幾乎全照自己邏輯行事的特立作風來看，外界不同的聲音，只怕會被視作是不同陣營的看衰罷了。

四處捷運宅 位居台北市較保值

至於捷運聯開宅作為社會宅，真的會造成房價下跌嗎？根據群義房屋統計，這四處聯開宅成交狀況與周邊屋齡在五年內的住宅大樓價格比較，台北市聯開宅的價格比周邊住宅高一成左右，顯示聯開宅若位在北市，地段較好且具保值優勢。

群義房屋統計四處聯開宅成交實價登錄資訊，其成交單價均價以「港墘站」聯開宅成交均價最高，每坪73.39萬元，較周邊屋齡五年內新成屋高出11.4％，其次為「龍山寺站」聯開宅，每坪均價59.18萬元，較周邊新成屋高12.8％。

不過，也有例外，如新北市三重區的台北橋站「冠德美麗台北」聯開宅，成交均價為每坪43.07萬元，較周邊新成屋低5％左右；而新店區的「美河市」聯開宅，成交價格參差不齊，落差很大，成交單價為42.38萬元，較周邊新成屋低14.9％。
群義房屋總經理潘家成解釋，這兩站價格會比周邊房價低，主要是周邊有不錯的標的物拉高價格所致，並非要作為社會宅所引發的效應。

高收入族才租得起捷運宅

有些美河市居民因不甘捷運宅變社會宅，恐房價被拉低，打算因此將房屋賣出，對此潘家成也說，之前美河市取得價格若為每坪四十萬元，就算以每坪五十萬元出售，也還是獲利，並無虧本出售的問題。

潘家成還表示，聯開宅大多位在捷運站出入口上方，十足具備「到站即到家」的交通優勢；過去捷運局一有標售案釋出，即曾造成民眾搶投標的風潮，而北市聯開宅均價較周邊新大樓高，主要也是因地理位置佳、交通及機能方便所致。
他指出，部分聯開宅作社會住宅，以租金約為月薪的四分之一來計算，北市承租人月薪至少要六萬元才負擔得起，有條件承租的已是高收入者，租金還是不便宜。

而未來在聯開宅將「只租不售」的情況下，有不少房仲業者談到，過去台北市政府為解決市民「住」的需求所推出的國宅，以往可能會被貼上「平(貧)宅」標籤，但歷經時空變遷，如今有不少位於精華地段的國宅，卻反而躍升含金量極高的住宅，居民可說是「買到即賺到」。

信義房屋統計，從2003年ＳＡＲＳ過後至去(2014)年的房市波動，可發現台北市有十處含金量極高的國宅，過去十一年來的漲幅相當驚人。其中，又以位於忠孝東路五段423巷的富台國宅漲幅418％掄元，其次是基隆路一段380巷的忠駝國宅，漲幅315％，以及位於大直樂群二路、敬業三路的基河國宅，漲幅也有311％。

信義房屋公關專案經理洪琬琪表示，以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象，但因北市這些國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段，在房價節節高漲的情況下，享有總價相對較低的優勢，反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。

精華地段 國宅含金量高

尤其在寸土寸金的台北市中心，國宅社區住戶卻能享有免費的停車位，更顯得奇貨可居。雖然近幾年來，台北市的十大精華國宅整體漲幅不小，身價幾乎翻了二～四倍，但大家還是搶著要，一旦有物件釋出，只要開價沒有超出市場行情太多，通常一周內便可成交。此外，因屋主也大多惜售，或以租代售，故釋出量極少，房價保值和增值性相對較佳。