新版不動產說明書 工業宅及違建看仔細！

陳先生問：過去房屋買賣，因資訊不夠透明，衍生不少交易糾紛，尤其是買到工業住宅或是違章建築的爭議，而內政部今(2015)年10月1日正式實施的新版不動產說明書，真的能讓消費者放心嗎？ 依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項的規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向與委託人交易之相對人解說；同法第24條第2項又規定，不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，因此，其重要性不言可喻。

內政部地政司於2000年發布實施不動產說明書應記載及不得記載事項，但因之前規範內容過於簡略，衍生不少爭議，致買賣糾紛不斷。而今年10月1日重新制定的新版不動產說明書，在應記載事項從原本的90多項增加到200多項，幾乎「全多錄」，使資訊更透明，對於買方保障也較為完備，顯示我國不動產買賣資訊透明化已進一步邁向新的里程。

惟不動產經紀業在撰寫不動產說明書時則要花更多心思，因為，一旦內容有不實記載，除了將依《不動產經紀業管理條例》開罰3萬到15萬元外，萬一買賣雙方反悔，想要毀約退訂，難免會從不動產說明書中「雞蛋裡挑骨頭」，以期找尋可供毀約的「證據」，因此，不動產經紀業的經營風險也相對提升不少，但對消費者的交易安全來說，則更添保障。

另外，針對陳姓民眾所關心的「工業住宅」及「違章建築」部分，新版不動產說明書也要求揭露，目前作住宅使用之建物(成屋)，是否位處工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區(即俗稱的工業住宅)，此外，違章建築或有無增建等資訊都要一併敘明。

為何要特別規範「工業住宅」呢？主要是過去房市大多頭時，因工商混合未嚴格區分管理，導致不少位於工業區的工業住宅「魚目混珠」成為一般住宅；再者，由於工業住宅房價約為一般住宅的七至八折左右，甚至有些區位佳、規劃設計良好，且公設完備的工業住宅，房價還不輸一般住宅，從而亦吸引不少首購族購置。

購屋者難道不知道它是「工業住宅」嗎？也許很多人會有這樣的疑問，其實就一般買賣交易實務而言，一棟房子動輒少則七、八百萬元，甚至要花費一、兩千萬元，消費者哪會不仔細求證，因此，大多數人都是「心知肚明」，而有些則心存僥倖，總認為政府「沒人力查」，或是「即便要查，也常虎頭蛇尾，最後總是不了了之」。

不過，儘管過去情況如此，現今新版不動產說明書則要求全部「真實揭露」，包括房屋銷售委託人及房仲經紀人員全都不能再打「混仗」。

因為，只要是被標註為「工業住宅」，則買方多半會考慮再三，除了自住外，也會兼顧未來換屋、出售時是否會增加「轉手」的抗性，一旦無人願意接手、房價縮水，豈只得不償失？

至於違章建築或增建的揭露，也是成屋房價的一大殺手鐧，消費者可千萬不要以為，違章建築只限於大家印象中「頂樓加蓋」的違建而已。

一般而言，室外違建包括一樓前、後院、騎樓、開放空間一樓平台、法定空地、防火巷、屋頂平台、露台、天井加蓋等，至於室內違建則包括陽台外推，甚至亦有再向外延伸並加裝鐵窗以增加使用空間者；其次，如上下樓層打通、挑高做夾層、更改隔間等，都屬違章行為。

由於建物違章行為發生之後大都有經過裝潢處理，因此，乍看之下很難分辨出何處是違建，導致不乏先蓋好違章建築再出售牟利之情事，購屋之前不得不慎。 雖然新版不動產說明書要求屋主自行揭露，但消費者為求小心以駛得萬年船，購屋之前不妨針對以下四大要點詳細查閱相關資料。

一、地籍圖謄本：

憑土地所有權狀所記載之地號，至地政事務所申請之地籍圖謄本，可瞭解建物之土地區位、面積、形狀、界址以及鄰地之相關位置，藉此即可洞察違章建築之所在位置。

二、建物測量成果圖：

憑建築改良物所有權狀所記載之建號，至鄉鎮區公所(有些地區為縣政府)申請建物測量成果圖，按此圖係地政機關依建造執照之設計圖實地測量繪製而成，藉此可確定主建物亦即室內各空間之所在位置，以及陽台、露台、屋簷、雨遮、平台、樓梯等附屬空間甚至停車位等相關位置，如此，不論是增建、擴建或夾層等違章建築皆可一覽無遺。

三、使用執照竣工圖：

當賣方所告知的「使用面積」大於「權狀面積」時，即可針對建物規劃設計圖詳細檢視一番，按一般建物前後陽台之寬度大都為1至1.5公尺，並且在陽台與主建物銜接處均設計有樑柱，購屋時如發覺其相關位置有異，即可要求賣方出示原設計圖，或至大樓管理委員會查閱使用執照之竣工圖，以明真相。

四、土地使用分區證明：

看屋時如發覺左鄰右舍有小型工廠，或樓梯間設計較為寬敞、電梯容量特別大等情事，很可能就是原被認定為違法產品，其後再被「合法化」之工業住宅產品。如欲瞭解其真相，可先至地政事務所申請地籍圖謄本，再憑之至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明，即可確定建物所在位置究為住宅區或工業區。

以上所述各相關重要事項，購屋之前均可要求不動產經紀人逐一解說，並提供相關證明文件。而購屋置產所費不貲，因此，除要重視大、小環境之外，簽約之前更須詳細查閱相關資訊與審視證明文件，俾確實保障購屋權益。