政院版房地合一稅拍板 市場轉折出現 房仲提示7大重點！

鉅亨網記者王莞甯 台北

房地合一稅政院版拍板定案，究竟房市會如何變化？購屋者又該如何因應？永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，若確定日出條款設在明年元旦，則之前購入都適用房地分離舊制，仍享輕稅，因此，現在開始到年底前就是買方看屋、議價和買房的絕佳時機，同時，永慶也整理出7大要點提醒民眾注意。

對於拍版定案的房地合一稅政院版，永慶整理出7大重點提醒民眾，(1) 台灣的房市將正式步入「重稅時代」 。由於稅率全面上調，1年內交易稅率高達45%，與新上路的富人稅同級，各持有時間級距的稅率也較之前的10%還高，如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅上調，房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

(2) 降低課稅門檻、擴大加稅的規模 。原自住免稅的排富條款設定在總價4000萬，現在則以獲利400萬做為門檻，此400萬的標準，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模，影響戶數從8400戶激增到48000戶，影響層面變廣。

(3) 自用優惠要持有滿6年才能使用 。目前草案的自用住宅優惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年，條件為目前各類不動產稅制最嚴格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15%起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。

(4) 預售案明年交屋困難 。若按行政院規劃，明年元旦上路，表示明年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45%的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

(5) 扣除額項目少 。目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額，以及避免土增稅重複計算，可扣除的土地漲價總數額等2項作為稅基的減項，然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息，均不能扣除，全部歸入交易的獲利，顯不合理。

(6) 贈與後轉售尚無具體規劃 。繼承、受贈等非採買賣方式，未來轉售時，如何認定成本，以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本，造成民眾稅基暴增的不合理現象，此最攸關一般民眾權益的規定尚無相關討論。

(7) 立法不確定仍高 。是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐，無論是免稅額的下修，或日出條款的回溯、趨嚴等還是具有不確定性。

黃舒衛建議有意售屋的屋主，若是要在明年賣屋，雖仍適用房地分離，但持有稅、土增稅、升息，都將侵蝕獲利，需全面性思考趁早獲利了結。

另一方面，永慶房屋認為，由於修法內容逐漸明朗，自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場，剛性需求撐盤，價格再跌有限，特別是以400萬作為免稅門檻，中南部、中低總價產品幾乎無影響，再加上重購退稅擴大適用、奢侈稅退場，都會使壓抑已久的買氣出現戲劇化的轉折，有意購屋的買方可在屋美價實、選擇多的市場氛圍裡，取得先機。