房地產重挫該買進嗎？從這點判斷就對了！

文：黃珮婷

美國物業顧問機構 Demographia 發布年度世界住宅可負擔程度調查，2016年香港住宅價格中值，為香港每年家庭稅前收入中值的18.1倍，連續7年名列最貴住房市場榜首。

報導指出，香港本地家庭平均年收入30萬港幣、房價平均542萬港幣計算，一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個居住單位，也讓香港連續第7年成為全球房價最難以負擔的城市。

＊訊息中性，因人而異！

一則訊息，不同人觀看，產生不同人效應。以上述新聞為例：就出現房東開心(購買力增加)、房客痛心(購買力減少)的兩樣情。

因為以往一般香港買房可以3成自備款、7成借款，若是另外選擇按揭保險，貸款額度可以提高到95%，也就是只要準備5%自備款，就可以成為屋主。若以租金報酬率5%，等於第一年末就拿回本金。

第2年開始，直到第20年還款完畢，都是房客在替你供資產。同時期資產持續上漲增值中（購買力持續增加因為持有資產）。

反之，房客則痛心不已。眼見房價越漲越高，似乎永遠也買不起房，而租金卻是每月都得支付，沒有終止或到期日（購買力減少因為持有負債）。

＊投資房地產，先學看基期！

現在才出社會的年輕人最為痛苦，眼見高掛的房價，辛苦一年賺取的工資，有時連一坪都買不起，與有產階級拉出更大的差距，難以翻轉。

目前台灣房地產出現高檔鬆動跡象，3000萬以上台幣的房產沒有剛性需求，泡沫因投資性需求減少逐漸消失，不過自住型的剛性需求一直仍在。

對照目前台灣房地產，應該屬於高檔區（高基期安全邊際低），所以此時不是進場時機，低基期才是時機。所以，投資人至少要學會分辨安全邊際高低，房地產目前是位於高、低基期的哪一個階段？

＊房地產重挫，該不該買進？

當房地產重挫時，很多人會過於恐慌而不敢買進。這時應該靜下心來判斷一下，造成重挫的原因是經濟因素還是政治問題。若是經濟因素造成的重挫，自然該小心。

若是政治問題，有時反是搶進的理由，因為政治問題會過去。例如：1997年，香港回歸，就是政治因素。

當時香港房地產在1999之後，才開始下跌，2003年最低跌到只剩高位房價的3成，跌出安全邊際，加上開放大陸自由行，再跌空間有限（自強不息才能否極泰來）。

之後，隨著大陸開放自由行（2003年），香港房地產再度上漲，到2015年9月香港房市已經創新高，所有在1997年高檔買進，慘遭套牢的都已解套，其於不同階段買進者，只是獲利的不同。

＊用勞動力，換取能帶來現金流的資產！

年輕人最好的理財是低基期加上安全邊際高的房地產。房地產則具有本小、長期低利貸款的特性。自備二成、貸款八成，槓桿倍數就是5倍。拿出200萬自備款，就可以買到1千萬的貨，是其它投資商品沒有的好康。

若是目前資金仍嫌不足者，就要努力工作，然後將賺到的資金買進低基期資產，再換取能帶來現金流的資產！