「房地合一稅」該趕在年前買房嗎?

台北市佘先生問：「房地合一稅」確定於2016年1月1日實施後，不少房地產業者鼓勵有自住需求者，可在今(2015)年底前進場，能夠省稅，但真的是這樣嗎？ 房地產業者的建議只講對一半，關鍵在於未來房價是否繼續跌！

房地產業者的建議，主要是基於稅務考量。因為「房地合一稅」日出條款，適用的對象是從2016年1月1日實施後的購屋者；此外，當房地合一稅實施後，「特種貨物暨勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」中有關不動產部分也同步退場。

因此，當有自住需求的購屋者在2015年12月31日完成房屋所有權移轉登記(非買屋簽約)，即在2016年1月1日以後賣出持有的房屋時，已經沒有「未持有滿2年」的奢侈稅伺候，此時，只要持有期間超過2年，就可依照舊制申報納稅。

由於在年底前購屋適用舊制，且出售的時點只要在2016年後，即不受原來奢侈稅持有滿2年的限制，但也不適用房地合一稅新法，因此，基於省稅觀念，房地產業者會鼓勵有自住需求者，儘早在今年12月底前購買，並完成所有權移轉登記。

「房地合一稅」的課稅稅率規定

一、境內居住者

持有1年以內：45%；持有2年以內超過1年：35%；持有10年以內超過2年：20%；持有超過10年：15% 。

二、非境內居住者

持有1年以內：45%；持有超過1年：35% 。 適用自用住宅優惠，須符合： (1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 (2)按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵。 (3)6年內以1次為限。

當房市處於多頭時，持有房屋在「可增值」又「可省稅」的前提下，絕對值得進場購屋；不過，現今房價正往下修正，持有房產的思考邏輯就不能只有「省稅」觀念，還得小心預期增值的資產是否會變成「負資產」。

因為，此時進場購屋所省的「稅」，可能才幾萬或數十萬元，但若房價下修，如買進時每坪為30萬元的30坪物件，假設房價明年下修10％，則每坪3萬元的差價，30坪就差了90萬元，資產可能縮水的90萬元，此相對原買進價格來說，就成了「負資產」。

換言之，有自住需求者，除非是不錯的物件，也位於抗跌區，資產不致變成「負資產」；而如果是想往供給超額地區撿便宜，除了議價幅度超過開價的二至三成外，最好是買低於實價登錄「行情」的一至二成，才不致因房價修正而淪為「負資產」。

此外，有自住需求的首購族或換屋族，其實也要小心這一波股災所造成的「荷包」縮水問題，是否會影響到未來支付房貸的能力？以及倘若自備款不足，沒有購屋能力進而導致買氣不振等相關問題。

2008下半年爆發全球金融海嘯，台灣當時出現了「無薪假」。今年2月，苗栗縣政府爆發「發不出員工薪水」的窘況，此外，據媒體報導，雲林縣政府也告急，縣長在縣議會定期大會就曾預告，10月將出現10億元資金缺口，若無法順利調度，屆時恐將發不出員工薪水。

公家單位所發不出薪水的窘境，如果也在企業界蔓延開來，難保不會再出現「無薪假」或「失業」的問題，倘若進而影響到民眾繳房貸的能力，則滾雪球的效應與後果，可真難以想像！

這一波的「股災」，包括新台幣對美元貶值的匯市波動，再到房市的「房災」，主計總處最近已將2015全年經濟成長率(GDP年增率)下修至1.56%，甚至還出現「保一」不易的預測。凡此，必然更加不利房市的未來發展。

至於壓垮台灣房市的最後一根稻草，則是房屋稅的稅基和稅率同步調高，讓台北市豪宅市場急凍，而「重稅」的後遺症，是這股「冰風暴」正從台北市逐漸向外吹向新北市、桃園、台中、台南與高雄，此從最近高總價建案的買盤停滯即是最佳例證。

雖然有不少專家、學者主張以重稅來抑制房市投機，惟其往往未顧及總體經濟的影響與經濟硬著陸的後遺症。

就現階段而言，當務之急應是先穩住房市，避免硬著陸而重蹈金融業逾期放款比率急遽攀升之危機，至於稅制改革仍應以緩和漸進較為妥適。