建商讓利=買屋賺到？還是要擦亮眼睛！

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作者：李奕農

市場上認為，目前新推案要想順利，關鍵在於價格對買方有感、二至三房格局、中低總價等三關鍵。其中就有兩個與價格有關，所以現在主打讓利的建案就多了。

這些標榜讓利的案子，消費者是否要看到低總價、低單價就要往前衝呢？且慢……

先比：價格要與周邊大樓比對

消費者最關心價格，比價是一定要做的事。比價前有個叮嚀，一定要同區域、同性質的物件一起比才有意義，不然就是馮京打馬涼、張飛打岳飛了。

舉個最近以大幅讓利而聞名的新建案為例，它號稱距離捷運站約750公尺，走路約10分鐘。相對低的價格加上鄰近捷運，結合感覺似乎方便的交通，讓該案頗受矚目。

若先看看鄰近區域、相似類型物件的價格，可利用軟體透過實價登錄網站，算出實際成交價和屋齡，並標示在地圖上。屋齡如果在10年內的社區，成交平均單價幾乎都在60萬／坪以上；若以該新案的平均實際成交價40到43萬／坪來說，這馬上滿足了「價格有感」的條件。老實說，類似的價格在這區大約只能買到20年左右的社區。

再看：時間距離不是真距離，看交通也要看方便

但是，只有價格便宜就夠了嗎？有些建案號稱距離捷運站若干公尺，步行10分鐘內可達，即使真如同建商所言，也要看看這10分鐘內，是走了什麼樣的路？

有些個案號稱步行10分鐘，卻是要走羊腸小徑，三步一拐、五步一彎，晚上回家的路上黑漆漆。或者沿途上完全沒有人行道、騎樓，卻車流量龐大，需要人車爭道。現代的家庭，常常要推著娃娃車或者輪椅行動，這樣的「方便」，就真的要考慮清楚了。

打著讓利標語的建案很多，但是大幅降價的建案還是少數，一定要先調查清楚。無論是周邊房價或者交通、公共設施，先擦亮眼睛看清楚再說。

假便宜？要留意土地使用分區

另外要特別注意房屋的土地使用分區。如果用非住宅區的土地拿來作住宅使用，通常價格會比較便宜，但這不算真讓利。

較常見的手法是以商業區登記為一般事務所使用。這樣的房子還是可以登記為自用住宅，除了可能無法使用某些政府的優惠房貸，其餘諸如水電費、稅率、貸款……與一般住宅幾乎沒有差異。這種房子在價格上若比較優惠，還是可以考慮。

例如前面提到的板橋區新案，部分的房子是一般事務所，與同案的其他案型相比，成交單價又再便宜了3到4萬／坪。

但是若使用的地目是工業區、娛樂區、工商混合區、辦公服務區、商業專用區、複合商業區……等地目，就要當心了，這會有違法的問題，就算價格便宜，也不要貿然進場。

讓利之外：注意五件事，看懂室內格局

自己住的房子，除了價格便宜，住起來也得舒服才行，格局好的房子縱使未來想轉手，除了價格比較好，也比較容易賣出。就算是建商讓利，還是要進一步勘查格局。有五個要注意之處，答案必須都要是YES，才能納入購屋考慮名單。

現在是買方市場，有想買房子的人可以開始多做功課，留意身邊的好物件，建商讓利的房子會因為比價效應而持續出現，祝大家都可以避開地雷，找到自己合適的家！

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【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、台北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師