大富翁的智慧

Yahoo理財專欄作者 黃逸強

放暑假家裡來了一堆小朋友,白天外面天氣太熱,窩在家玩桌遊,現在他們玩的桌遊真是五花八門,能益智、鬥智還策略,幾個老的在旁邊看熱鬧,想玩又插不上腳,只好乖乖的玩傳統的大富翁。這是小時候除了樸克牌和棋類,最能吸引人的桌上遊戲,長大後各奔前程,難得聚在一起,不想打麻將,因為玩籌碼的假錢沒意思,打真錢又容易傷感情,有人牌品不好輸了會翻臉,所以就玩大富翁吧!

人生就像一場遊戲

N年沒玩大富翁了,再玩的時候竟然有一些感觸。隨著年齡的增長,對事情的想法看法都不一樣了,這遊戲和真實人生有些相似,頗有哲理在其中。遊戲開始時大家發的錢都一樣多(人呱呱落地看似一場公平的競爭開始),但猜拳決定先走的人卻占了先機(有人就是天生好命),每個人擲骰子決定自己的步伐(按部就班想快也快不得),每一次的停留都面臨一個選擇(要不要投資),人生就在這一次又一次的選擇後,有了不同的際遇。

其間還要接受機會和命運的擺佈,有驚喜也有意外,有天上掉下來的禮物,也有讓人哭笑不得的破財,人生就是酸甜苦辣都要接受。會用策略的人一開始就積極買地,哪怕進了監牢也趕快付錢出獄,可以進入市場再買地;到末期大家都有地有房了,怕走到別人家要付錢,所以進牢房就不急著出來,在裡面一樣能坐收買路錢。

這個遊戲是擁有愈多房地產的人收入愈高,房產少的人走到哪都是別人家,只能乖乖付錢。就像現實生活中,富人靠收租可以輕鬆過日子,而窮人永遠是要付錢給富人,愈窮的人愈難翻身。大富翁玩到最後就只有一個勝利者,其餘均破產收場,二八法則也是如此,市場贏家永遠只是少數。

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買房是終極理財術

房地產是有錢人最愛的投資方式,買地、養地、蓋樓賺取租金,國泰集團長久以來的策略就是只租不售,各大壽險公司因為有保費的收入,也都擅長買地養地。一般來說房地產長期投資報酬率甚高,足以支付壽險公司的理賠之外,也壯大這些財團。

曾經有人辯論過,買房還是買股的投資報酬率高,如果20年前買台積電和台北東區的房到底哪個好?這其實沒什麼好比的,我們都只會看過去,選一個已知的績優股和蛋黃區的房來比。投資是看未來,誰能有20年的榮景才重要。

長期投資不管股票和房子都一樣,可以賺標的物本身的增值,還有每年的收益。假設以1000萬來說,買殖利率4%的股票,可以每年配息40萬,股價還會上漲;或是買一間1000萬的房出租,每年收租金40萬,房價也會上漲。青菜蘿蔔哪個好,投資人各有所愛,比較難的是選標的物和進場時機。

看房選屋慢慢挑

自從政府打房以來,房地產交易量明顯萎縮,台股在9000點附近居高不下,顯然不適合空手者進場,房價卻在持續往下修正中,現在是看房選屋的好時機,慢慢挑、狠狠殺,把握這一波難得的買方市場。

房市多頭總司令顏炳立看國內房地產,處於房市降溫、房價緩修期,未來要等賣方讓利增多,買方才會願意進場,成交量才能增加。投資人要注意以下訊號「價不降、量不出;量不出,不見底」。

創造固定收入才是王道,股市波動太大,心臟弱的人股票抱不住;房市波動小適合保守型投資人,可以用租金收入再投資定期定額ETF基金,用錢滾錢是大富翁的智慧。