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商辦春燕來了！戴爾包棟租，蘋果、臉書、亞馬遜搶進駐 租金行情創18年新高
撰文‧今周刊編輯團隊
十月底的台北街頭已經很有秋意，敦化南路二段上，一整排的台灣欒樹迎風，是屬於台北獨有的風景。
倚著欒樹叢邊的一棟大樓，從這裡走出來的臉孔卻很不台北，有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人，集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團（Dell Technologies）的台灣分公司。
包下整棟樓還不夠
戴爾每二個月多租半層樓
「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人，他們開出的需求是，差不多每2、3個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。
敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟，各二十八層樓，A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外，幾乎已整棟被戴爾包下，早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐，一如商仲負責人所說，如今已有6個樓面都是戴爾租下。
「戴爾科技在台灣共有1600多人，其中有超過1500名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。戴爾深耕台灣，台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮，並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任。
微軟在台擴增AI研發
蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐
其實，不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積；同一時間，微軟也表示，未來5年內，要在台灣增加至少200名以上AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客，如果增加人力的計畫落實，微軟在這個頂級商辦裡，可能還得更擴大辦公室面積了。
事實上，不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資，前年底才剛落成的台北南山廣場，如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者，紛紛搬遷於此。
這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置，向來都三緘其口，但消息終究傳出，「FAA（FB、Amazon、Apple合併簡稱）每家搬進南山（廣場），辦公室面積都陸續擴充了一倍以上，現在至少都租下一整層樓以上（蘋果是兩層），顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。
101慘澹10年才滿租
南山廣場1年就達標
2003年正式落成、跨進台北A級商辦市場的101金融大樓，當時商辦市場一路慘澹，不只進駐率遲遲無法拉升，甚至一度市場傳言每坪租金可能「破2」，也就是每月每坪租金不到2千元，幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。
這樣的慘況足足走了10年，直到2013年，6萬坪的辦公大樓面積才突破9成的招租率。緊接在後，2015年推出的「國泰置地廣場」，擁有2.5萬坪的辦公室面積，當時創下不到3年時間就突破9成招租率，已經引發市場驚喜；沒想到2017年底接棒的台北南山廣場，創下短短不到1年時間就已突破9成招租率，正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒，宣告久違的春天來了！
買賣市場更是引發市場驚呼連連，今年9月，聯強國際以史上最高的每坪100萬元，買下南港車站前的頂級辦公大樓；接著東區的京華城也以372億元的超高價標出，預告要蓋4棟頂級辦公大樓，屢傳捷報。
「差一點就想退出這市場！」深耕台灣市場超過20年、國內最大商用不動產仲介—世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒說，產業需求是支撐商辦市場關鍵，但台灣經濟長期黯淡，加上產業外移，是商辦市場始終無法跟上住宅市場的原因。
共享辦公室改寫商辦生態
空置率創新低 租金應聲大漲
不只外商大咖大幅加碼投資台灣，台灣商辦市場還冒出許多「神祕彩蛋」，其中共享辦公室突然在今年湧入，光是新加坡商JustCo、美商WeWork兩家企業，就租下接近1萬坪的A級辦公室面積。
除共享辦公室，還有許多新創事業，近年來也是商辦市場的大咖房客。例如蝦皮購物除了維持在松菸文創、統一國際大樓的辦公室，就在去年大部分搬遷到全新落成的聯合報大樓，一口氣租用6個樓層，比之前辦公面積擴大1倍有餘。
又如LINE Bank進駐內湖NASA科技總署大樓，以及近日重新進入台灣、引發不少關注的「淘寶台灣」，租下南京復興商圈的「宏盛國際金融中心」兩個樓層。這些網路銀行、電商的新創企業，強調員工辦公環境舒適寬敞、大樓設備新穎，對新辦公大樓的需求，都令商辦市場耳目一新。
每坪5千元天價已出現
危老、都更、改建讓供需緊俏
根據不動產顧問公司提供，以及內政部實價登錄顯示，台北南山廣場裡首先迎來嬌客，位在42、43樓的美商輝瑞藥廠，以每坪5千元的租金，成為全台第一張站上5千元大關的商辦租約；還有38樓的戴爾科技集團旗下軟體公司VMware，以每坪租金4762元承租；37樓的德事商務中心，以每坪租金4358元承租。此外，位在國泰置地廣場35樓的大牛科技，以每坪租金4568元承租；還有老字號的101金融大樓裡，也有多樓層租金都站上4千元大關。
接下來呢？由於市場供給依然有限，商辦行情在未來2到3年，很可能續有激情演出。
台北商辦景氣熱騰騰
催生台灣經濟春芽乍現？
「這一波多年不見的行情，除跌深反彈外，值得注意的是，出現了許多過去商辦市場不曾出現的新需求。」台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真一言指出。商辦市場供需雙方都很清楚明瞭，必須要有新的產業需求源源不絕地進入，才能長遠而自然地推升市場租金行情，如同香港的中環及九龍、英國倫敦、紐約市中城、東京丸之內，不外乎都是這個硬道理。
全球主要的CoWork公司不約而同嗅到台灣的需求激增，讓台灣頂級辦公室租金創下18年來新高。商辦第一道光的背後，隱含著什麼寓意？隱隱欲升的爆發力，台灣經濟其實不需悲觀以對
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