商用不動產 海外REITs首選

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】 全球不動產市場熱度升溫，海外商用不動產成為法人積極進駐標的，5月國泰人壽以5.75億英鎊，約新台幣277億元，買下英國倫敦市中心商辦大樓Walbrook Building，創下國內壽險單一海外不動產最高金額，受到市場矚目。 台新投信投資長莊明書指出，商用不動產是海外REITs的重要投資標的，如果要觀察海外商辦的走勢，可從兩個主要特性切入；首先是商用不動產的走勢與景氣呈現正相關，其次是商用不動產融資期間較長，對利率敏感度低於住宅。 莊明書分析，房屋需求增溫、房租成長，及供給無法即時跟上，行情就會水漲船高，目前全球房地產處於景氣循環位置，預估未來榮景可維持至少4年以上，尤其歐洲受惠央行印鈔、資金寬鬆而更為有利；英國5月大選過後不確定性降低，市場回歸基本面，商業活動熱絡也激勵不動產後市。 現階段房產較看好美國、英國；莊明書強調，根據IMF（國際貨幣基金）預估值，美國今明兩年經濟成長率皆可達3.1％，英國今明年分別為2.7％與2.3％，因商用不動產目前處於正面循環，預期空置率續下降、租金成長率將上揚，英、美主要商業區短期並無大量建案釋出，整體續處供不應求。 商辦可針對三重點來觀察，即景氣是否反轉、利率是否升至高點、市場供過於求；莊明書說明，這些現象在未來2∼3年間發生的可能性都非常低，因此，台新投信9月1日將開募的台新全球不動產入息基金，導入主動式操作管理，並進行全球化布局，以靈活的投資布局策略，可隨市場狀況調整最適區域配置，進而掌握全球房市輪漲機會與脈動。 同時該基金投資範圍涵蓋多元產業標的，力求分散不同景氣循環的多元化資產曝險，組合包含與景氣連動度高的商辦、工業、商場、休閒娛樂等收益型資產，更納入特別股、債券、ETF等標的，有利進一步創造多元收益來源。