【另類房東投資術】5指標挑對REITs 1萬元輕鬆當黃金商辦房東

鏡週刊
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五星級飯店、黃金地段商辦大樓、超人氣購物中心…，只要花1萬多元，就有機會入主這些頂級房產當房東。專家提出5項指標，教你檢視國內REITs的投資價值，安心穩收3％利息。

穩定配息和不動產，一向是國人偏愛的投資方式，REITs正好兼具這雙重特性。目前國內共有7檔REITs（不動產投資信託基金），投資標的物以商辦大樓與零售商場為主，在評估REITs的投資價值時，中華信評企業評等部協理董瑾建議投資人觀察5項指標，包括資產品質、資產組合多元性、租戶品質和分散程度、管理團隊能力和經驗，以及財務風險等。

「首先，資產品質主要是看地理位置、交通、建物內部狀態、對租戶的吸引力等，這部分可從過去的出租率來判斷。」董瑾指出，資產組合多元性則是標的物類型的分散，例如目前中華信評給予評等最高的新光一號，標的物有商辦、百貨公司、出租公寓等，分散性最高，現金流的穩定度也較高。

董瑾指出，樂富一號雖然分散投資辦公大樓和購物中心，但商場營運是租金加上抽成，租金收入也會隨店家業績消長而波動。國泰一號則是飯店比重占7成，近年來飯店業過度競爭，營運風險較高，「不過，國泰一號持有的中華大樓正在進行都更，未來可望提高配息能力。」

「如果單一租戶占比過高，一旦有承租戶退租，可能會出現空窗期，或是商場租給健身房，風險較高，可能在租約內中止營運。」董瑾解釋，租金收益來源的多樣化，可降低管理績效受單一租戶影響而劇烈波動的風險。

元大投信實質資產投資部認為，國內REITs標的物過於集中在商辦大樓或百貨商場，易受景氣循環影響。反觀國外REITs的投資標的較多元，例如養老和長照中心、風力發電廠等，若未來法規開放，可望進一步降低波動風險。

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關於管理團隊能力的評估，除了管控成本、有效節省開支之外，也要能夠因應景氣變化而快速調整營運。富邦全球不動產基金經理人徐翊達建議，投資人可觀察管理團隊的積極度，「例如最近是否因應法規變更而公告契約變動，這代表有積極管理的意圖，對股價也會有所刺激。」

至於第5項指標財務風險，董瑾指出，國內REITs的操作受到主管機關監管，加上法規已限制最高舉債上限等，因此普遍風險不高。


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