全球QE ~ REITs受惠!

文:黃珮婷

受國際金融市場劇烈波動影響,美國聯準會(Fed)3月確定不升息,歐洲央行(ECB)採取擴大QE規模,日本央行則維持負利率政策。在全球資金寬鬆的情形下,投資人如何從中找尋投資機會?

全球QE ~ REITs受惠!

目前全球REITs平均股利率達5.5%,具有收益利差優勢。整體而言,不動產產業基本面仍佳,尤其是美、歐、亞三大區域。

美國經濟持續復甦,房價漲幅處於3~5%長期均值區間、REITs整體評價面仍低於長期均值、商用不動產交易熱絡及2016年全球產業畫分標準(GICS)新增不動產行業分類等五大利基優勢下,2016年美國REITs表現,可望優於整體大盤。

*日本、歐洲REITs漲多 基期墊高

日本首相安倍2012年底上台,開始實施貨幣寬鬆政策。由下表統計可以看出,初期極為有效,2012~2014年間每年漲幅都高達20~30%,合計漲了2.24倍之多。到了2015年,由於基期已經墊高,後繼無力,拉回7.92%,2016年至今,雖然上漲7.53%,也只不過平了2015年的水準。

即使,日本央行1/29實施負利率,造成日幣升值、股票下跌,通膨也沒有形成。因此房地產不可能上漲,通常必須實質負利率,房地產才會上漲。而所謂實質負利率:名目通膨-實質通膨。

歐洲也實施負利率政策,不過由於面臨通縮。負負得正,等於還是實質正利率,房地產上漲受限,與日本走勢相同。

看起來,無論歐洲或日本的房地產或REITs,由於基期已高,後續都沒有太多效益,投資人介入時,必須小心收取配息,賠掉價差。

*投資REITs 實質負利率與加息與否 要考量

投資REITs,與房地產相同,可以獲取價差+配息(收取房租)。

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不過,無論加息減息政策,造成該地區實質正利率,將導致房地產下跌;因為通縮時人民會傾向持有現金,不樂於投資房地產。

上述三個國家,日本與歐洲都是實質正利率,只有美國是實質負利率。通常實質負利率,當地房地產較易上漲,由此角度觀察,美國勝算多一些!

國內5檔REITs 可加碼海外

目前國內現存的5檔REITs,富邦一號、國泰一號、新光一號、富邦二號及國泰二號,都是壽險業者當創始機構,拿出其投資的不動產所發行的,合計核准金額是新台幣455.63億元,整體淨值約800億元。

目前法令鬆綁,準許業者加碼投資海外REITs及不動產。如此一來,業者必須追加募集,若以國內投資占50%來算,可再追加800億元的規模,其中REITs可投資400億元,另外一半則可投資海外不動產,成為利多。

不過國內REITs,以往大都由法人認購,一般投資人機會較少,買不買得到,要看運氣!