不動產重稅時代來臨 天龍市民憂鬱

課稅，在今(2015)年二月十二日拍板定案，其將採取單一稅率17％，較先前最高的45％方向相比，被外界批評轉向輕稅，房市警報似乎解除。不過，對被稱為「天龍國」的台北市之豪宅客來說，卻笑不出來，因為，包括房屋稅、囤房稅及豪宅稅，可說是「中華民國萬萬『稅』」，台北市將面臨不動產重稅時代的來臨。

房地合一雖定調 台北市卻多稅夾擊

過去多數人常說「台北居，大不易」，主要是指台北市的高房價，讓一般市民買不起，尤其是高達十五倍的房價比，更讓外界常諷刺要「不吃不喝十五年」才住得起台北房子。

為了解決高房價問題，政府從2011年六月的奢侈稅，到央行採取升息及銀行信用管制，再到實價登錄、調高房屋稅稅率，以及在去年推動房地合一實價課稅，歷經八次的修正，終於在今年二月定調。

然而一連串的動作，政府雖高舉「居住正義」的大旗，卻是遂行向人民「加稅」之實。

例如房地合一所定調的「四千萬元以內自住免稅」，即擺明是針對全台高總價的房子進行課稅，就像台北市的「豪宅稅」是針對豪宅客人，「囤房稅」也是針對擁有多屋的高資產民眾而來。

但房屋稅稅率的調高，加上公告地價及公告土地現值的調漲，甚至是調高房屋構造單價成本等，都像是流刺網般，更遑論每年五月繳交的房屋稅，與十一月繳交的地價稅，連一般民眾都難以倖免。

台北市長柯文哲日前即以玩笑的口吻談到，民眾未來接到房屋稅單會嚇一跳。

另一方面，由於台北市還有八％的空屋問題，為了將這些空屋逼入市場，柯P也暗示未來還會有所動作，此不僅讓台北市多屋族「剉地等」之外，是否會殃及池魚，如將費用轉嫁由租屋族吸收，亦有待觀察。 政府連番調整各項稅目，許多民眾並不了解其對荷包的影響有多大。淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到，政府每年一月一日調整的「土地公告現值」（土地增值稅課稅依據），連帶會影響到每三年調整一次、作為地價稅課稅依據的「公告地價」；另外，作為新成屋房屋課稅評定依據的「房屋評定現值」也是逐年調整，導致民眾持有房屋及土地的成本，每年都在往上增加，僅自用住宅影響較小。

政府夾帶加稅 民眾荷包失血

以房屋稅來說，政府為了壓抑「囤房」，同步在「稅基」及「稅率」下重手；亦即將房屋評定標準項目之一的「稅基」之「工程造價（房屋構造單價成本）」大幅調高。

舉例而言，鋼筋混凝土構造(ＲＣ)構造，台北市三十年來大都按照每坪約只有1.5萬元的造價作為評定依據，但近幾年，有不少高級住宅或豪宅的內裝及外觀建材都相當講究，每坪核實評價都遠超過十萬元，若只按1.5萬元徵稅，則買方被課到的稅必然偏低。

因此，只要「工程造價」向上調整，不僅契稅就會跟著大幅增加，房屋稅必然也會隨之水漲船高；至於日後會不會將這些成本轉嫁給下一個購屋者，造成房價仍舊居高不下，則是另一嚴肅課題。

至於為打擊「囤房」而大幅調高的房屋稅「稅率」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前六都當中，台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」，三戶以內稅率1.2％，第四、五戶為2.4％，第六戶以上為3.6％；其餘各都為「二級制」，台中、台南、高雄三戶以內為1.2％，超過均為1.5％；至於新北市超過三戶以上為2.4％。

換言之，若是多戶非自用持有者，雙北市、桃園等地將成本大增，反觀中南部壓力大減；若再加上路段率與工程造價調高等加乘效果，中南部豪宅可能因為持有成本優勢，成為自用客戶新歡。

永慶房產集團經理黃舒衛也針對「房地合一」新版本表示，新版設立了「四千萬元以內，自住六年才能免稅」的門檻，若根據實價交易資料統計，去年六大都會區住宅交易，的確高達99％左右的住宅交易在四千萬元以下，但是北市卻僅有88％住宅交易總價在四千萬元內，其中大安區僅76％，中正區也僅77％，等於約四分之一的住宅交易會受到衝擊，比例依然相當高。

據估算，北市十二個行政區中，共有七個行政區其四千萬元以上的住宅交易占比高於10％，若房地合一新法上路，勢必深受影響。

黃舒衛指出，由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控，整體高總價市場表現不佳。

政府打豪宅 成交量萎縮

根據實價揭露，北市億元以上住宅交易共計二一五件，較前年的二七八件，年減22.7％；至於未來，因房屋構造單價成本調高，新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅，預料使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格將出現明顯修正。

此外，依據住商不動產統計，去年全台三大都會區豪宅成交量，台北市、台中市都較前年下滑，如北市從前年152件減至去年126件，減幅17.1％；台中市更從前年571件下滑至329件，減幅高達42.4％；惟高雄市從423件增加4件，但降價幅度達5.7％為最多。

此外，殺傷力更大的還包括「房屋構造單價成本」。徐佳馨表示，目前全台已有台北市、新北市、宜蘭市及高雄市在去年同步調高，其中台北市平均調幅約增加160％、新北市調幅100％、高雄市約81％、宜蘭縣約35％。(文未完) 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第758期www.moneyweekly.com.tw，尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源。】