一路降息,房價往哪去?

作者:李奕農

巴菲特曾表示,「利率就好像資產價值的地心引力,若利率降至零,資產價值幾乎可以無限大;若利率非常高、那對資產價值將產生極大重力!」

上個月底央行宣布降息半碼。隨之公營行庫調降定存利率,存戶苦哈哈。這個月,美國Fed升降息消息滿天飛,甚至連公布會議記錄後,仍有多方解讀。可見無論是國內外,升降息消息是影響市場的重大事件。房地產市場也不例外。

偷偷假設一下,假如美國政府一口氣宣布連續50年零利率,道瓊工業指數絕對會登上10萬點大關。這個假設充分說明利率強力地影響著資產價值。

下圖表現台灣從2000年到2015年的房價指數與房貸利率。圖中可看到房貸利率從2000年的7.3%一路下降至2003年(92Q4)的2.7%。這段時間的台灣房價,也隨之一路火熱上升到現在。


大家都說薪資20年沒變,但為什麼房價一直漲?沒錢怎麼買?

答案就在房貸利率裡。我做了一個簡單的比較表,比較了199020002016三個年份,比較了同樣貸款一百萬,並攤還20年的每月償還金額。這可以簡單得知現在的房產購買力。

1990
年的時候,房貸利率是12%20年期的貸款,貸款100萬,每月的本利攤還約1.1萬;但是到了2000年,房貸利率7.27%,每貸款100萬,每月本利攤還下降到7916元;但是到了2016年,房貸利率已降到1.84%,貸款100萬,本息攤還的每月還款金額已經是五千有找。單就還款金額來看,1990年與2000年的月還款金額分別是2016年的2.2倍及1.6倍。

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這個倍數,可以比喻成買房子的購買力,若單只看房貸,2016年的100萬房貸,其可以發揮的房產購買力,約是2000年的1.6倍、1990年的2.2倍。因為每個月還款的金額降低了,所以消費者可以貸更多的錢,買更大的坪數。而且,這還沒算到現在很流行的寬限期或者長年限房貸等種種新型的貸款方式。

其實這就是變相的購買力增加,補足所得未提升部分,這是足以支撐房價走勢的重要因素。而大部分人買房子貸款至少是70%起跳,多的可以到80%85%。所以之前政府打房時,央行直接限制貸款成數,就對實際的房屋銷售有所影響。

2000
年科技泡沫後美國聯準會的連續性大降息、2008年次貸風暴後除了降息還加碼量化寬鬆,都造成了世界極度寬鬆的貨幣環境,房價大漲不只在台灣發生,世界各地都是如此。

貨幣政策是房市主要的觀察指標,在寬鬆的政策沒有轉向前,房價居高不下的情景我想是難以改變的。
不過,要特別注意的是,不要一看到降息新聞就開心:「哇,房價要上來了……」其實並沒有。

房價與利率的連動關係雖然緊密,但是反應卻不靈敏。降息和升息是持續長時間的變化,並不會這季升息、下季突然降息,反而是維持數季或甚至數年的時間會處於降(升)息態勢,中間只會維持利率不變或持續降息(升息),要經過重大轉捩點後,才會開始改變整體態勢。

國內的實證研究指出,降息後的一到兩年,房價會出現合適的買點,利率急升房價衝擊最大,一年後房價就會開始下跌;緩升則短期影響不大,需要伴隨經濟成長停止房價才會下跌。

台灣從2015年第三季開始,開啟了降息循環,會持續多久以及什麼時候會改變,還需要觀察,但有心想投入房地產的人,可以開始注意整體經濟趨勢,除了升降息的新聞,還有其他的一些重要指標可以參考,未來會陸續介紹。

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【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、台北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
樂居科技股份有限公司創辦人
歷任信義房屋專案經理、副店長;遠雄房地產研展室科長、遠雄房地產資料庫計畫主持人、集團教育訓練講師