一張圖表搞懂手中資產的IN、OUT、HOLD？！

作者：黃珮婷

根據佳士得國際地產近期公佈的調查報告，2016年售價超過1億美元的十個住宅當中，有四個位於香港。倫敦贏得兩筆類似規模交易，紐約依然排在第三位。

香港之所以能坐上全球豪宅市場龍頭，主要原因在於香港房地產具有相對較強的投資需求。

＊房地產：剛性與投資二大需求！

與香港不同，台灣的房地產大至上屬於鋼性需求，普遍是自住型（包括眷村改建、平價住宅…），相對較有投資需求的大概只有台北市。

尤其是有研究指出台灣在2026年之前，是潛在購屋人口的高峰期。因為在此之後，當財富較多的高齡者（戰後嬰兒潮）逐漸凋零，會透過繼承或是贈與移轉給子孫，這些受贈者都將成為有房階級。再加上缺少了人口紅利（出生人口降低），剛性需求將會減緩。沒有投資需求的房地產，基本上不會大漲。

中國大陸一級城市，北、上、深、廣，則是剛性與投資需求兼具。其他的二、三、四線城市，剛性需求開始減緩。原因是中國1998年，開始發展商品房，目前50%以上的地區，已經城鎮化。當100%城鎮化，相對剛性需求減緩了；至於，這些城市屆時有沒有出現投資需求，就視當時情況決定了。

＊2008和2017投資情況大不同！

2008年以美國為首，各國相繼實施QE，一方面擴大資產負債表，另一方面降息，

導致各類資產大幅上漲。美國漲股票，香港、台灣等亞洲地區則漲房地產。

2008年~2016年的八年時間，各類資產有二大現象，一是各類資產全面飛揚、二是好的、不好的資產一起漲；有時不好的還漲得比較多。

到了2017年，美國新任總統川普上任，開始翻轉政策，左手縮減資產債，右手生息；市場呈現退潮後的另一番景觀。

放眼未來，好的資產會繼續漲，包括：房地產與股票。不過指得是好地段的豪宅以及具成長性、高技術、高毛利(代表進入障礙高)的股票。

至於，假豪宅以及投機股，則出現退潮後的裸泳。而所謂的假豪宅，是指建材好，但是地段不好的房產。這些漲翻天的假豪宅、投機股…勢必面對較大幅度回檔。

此時投資人可以撿視自己手中的投資組合，假豪宅、投機股，找機會出脫。

真豪宅以及貴州茅台、大立光、騰訊、GOOGLE..成長績優股，則因資金集中會更好，可繼續持有。

剛性需求的房地產，由於沒有漲很多，回檔幅度有限，若再加上自住，其實就無須積極處理。

香港電燈、中華電信、…配息股，隨著美國加息，配息率會降低。可趁著股價上漲，先行出脫部分，待股價回檔，再進場買回持有。

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