U型谷底盤整 2016房市只會更險峻

Q:大家都說房市會不好，但今(2016)年初媒體報導，寶佳集團宣稱要積極購地，這代表房市要反轉了嗎？ A:房市從2014年底確定由多翻空，迄今才一年多的時間，以這波房市從2003年SARS過後開始上漲的態勢，多頭走勢超過10年，拉回修正「Ｕ型谷底盤整」3至5年是跑不掉的，而2016年的房市，並不會因為一兩家建商想要購地就反轉向上，其實就市場現況加以觀察，反而會更加險峻，主要原因在於大家都忽略了短期重稅罩頂的嚴重性。

今年初，媒體曾披露上櫃的長鴻營造發生跳票情事，外界就擔心這會不會是房市走空後，單一的跳票事件，還是會引發如1999年本土性金融風暴後，不少建商股票下市的「骨牌效應」？

就台灣有84％的住宅自有率來說，雖然政府持續打房，要將房價壓抑下來，而房屋所有權人雖可接受「緩跌」，但也深恐房價驟跌或崩跌，故建商若也像房仲業驚爆倒閉潮，恐不利於股價與整體產業發展。

為何我會認為2016年的房市會更加險峻呢？除了長鴻營造事件外，就我在房地產第一線的接觸，某家專營豪宅產品的房仲業者就曾透露，南部有某家小型建商也傳出跳票事件，此外，某家經營衛浴設備的業者也表示，台中某家有生意往來的地區型建商，財務出現缺口，導致周轉失靈，只是因為後兩者都非上市櫃建商而未被報導出來。

另外，某公會的總幹事也曾私下表示，有某家建商房子銷售不佳，希望協尋合作對象，或是以批發方式「切貨」了斷。

有家名列營建業「優等生(獲利表現好的建商)」的建商老闆，私下也坦言，「2016年不樂見退房的人比買房的人多」，他說，政府打房，買氣停滯，過去預售案可能賣五成後就開工，邊建邊售，但今年大家普遍看空房市，預期房價還會下修，致過去買預售屋的人，即使房子已經蓋好，也沒意願交屋，或索性依契約規定讓建商沒收總價15％。因此，在這個氛圍下，想要出清餘屋都很難，若已購客戶又想退屋，就會形成「退屋」件數比「賣屋」件數多的情形。

過去房市大多頭的13年，雖然建商普遍「賺飽飽」，即使政府打房後，房市成交量大幅萎縮，2014年仍有32萬餘棟的交易量，而2015年大約是29.5萬棟，並且大台北地區房價也已下修超過10％，不過大部分建商還是認為，用過去賺的錢，「應該」挺得過未來的空頭市場。

問題是，營建業常是以「土地融資」、「建築融資」方式向銀行貸款，而金融業也是很現實的，為因應風險管理，常會因景氣欠佳而「雨天收傘」。一般來說，銀行也是希望建商能趕快把蓋好的房子「交屋」給購屋者，以便償還土融及建融，這兩項融資貸款一旦轉由購屋者承擔，金融業的風險即告解除。

因此，當建商手中的房子無法順利「去化」，而購屋者又出現「退屋」情況，造成手中的「餘屋」過多，財力不夠雄厚的小型建商就可能出現財務周轉問題。

而大建商就能倖免嗎？這也該打個大問號，因為，在房市大多頭時，銀行大都願意支持建商「借新還舊」，但當空頭市場降臨時，遊戲規則隨時會改變，因此，若是房子一直賣不掉，即使過去建商賺得再多，恐怕也開始要「蝕老本」。

再看《經濟日報》報導，指房市景氣低迷，營建股股價頻破底，讓建商籌資計畫緊急「喊卡」，像興富發就公告，30億元公司債「確定不募了」。此外，寶徠、國揚也撤回募資，房市、股市吹起寒風，讓建商募資計畫受阻。

一般來說，建商取得融資的管道，一則來自於銀行的土融及建融，另外，則從集中市場透過發行公司債或現金增資，從投資大眾手中募資。但現今，營建類股普遍大跌，除非銀行認定公司財務結構健全，還款能力佳，才願意以「借新還舊」方式供建商循環運用，如今，連來自股市募資的管道，都因為股價跌跌不休而「卡住」，恐怕建商未來的處境會更加困窘。

再看最近媒體也相繼報導，因買氣差導致多家指標上市櫃建商醞釀今年不準備推新案，而改以在建案及成屋餘屋促銷為重點；由此不難理解，建商已因大環境不如預期，而不敢貿然推新案。

但這又怕有連鎖效應，因為上市櫃建商若不推案，則在手中建案或餘屋慢慢去化後，會在某一年度因為沒有完工的建案銷售業績進帳，勢必會導致股價缺乏推升動能，終致投資大眾不再青睞，股價下滑機率一旦升高，就可能誤蹈惡性循環陷阱。

因此，當務之急應是建商要格外重視餘屋去化，以免出現財務周轉之流動性風險，金融業者則要積極控管土建融與房貸，避免誤蹈系統性風險陷阱。