歐美景氣復甦 房地產基金有撐

林奇芬
·理財教母

回想2008年全球股災，真正的元凶是美國房地產崩盤引發的次貸危機，而追蹤過去五年房地產基金投資報酬率，卻是美國房地產基金漲幅最大。而今年以來，則以歐洲房地產基金漲幅最凌厲。隨著美歐景氣逐漸加溫，房地產基金仍有成長動能，穩健型可選擇全球不動產基金，積極型可選擇歐洲房地產基金。

房地產基金，買股票與REITs二種

一般不動產基金投資標的有二種，一是買不動產開發公司的股票，只要房地產交易熱絡，則不動產開發商業務成長、獲利增加、股價上漲。以台灣房地產為例，如長虹、華固等建設公司，近年都交出穩定獲利績效，但台灣房市受到打房影響，相關地產公司股價受到壓抑，沒有太大表現。但若是投資國外的房地產開發商，情況可能就不一樣，隨著房市與股市熱絡而有所表現。

另一種投資標的，則是購買不動產證券化產品REITS，例如富邦一號，國泰一號等。把不動產標的證券化，讓小額投資人參與當房東，一起分享租金收益，同時也享受房地產淨值上升的利益。如近年亞洲REITS受到歡迎，主要是租金報酬率高、殖利率較高。

大部分的房地產基金，二種標的皆有投資，但近年以REITs為主的基金也不少，報酬率高低主要受房地產市場景氣影響較大。例如，當房市不景氣時，開發商業績下滑，獲利減少、股價下跌。而不景氣時雖然有固定房租收益的REITs較具穩定性，不過，若發生像美國次貸風暴危機，房地產價格暴跌，REITs的淨值也會受影響，基金報酬率同樣下修。因此，主要仍以追蹤房地產景氣趨勢是否向上。

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美國房市穩健成長，歐洲有QE刺激

觀察MSCI全球房地產指數，2009年以來自底部逐步攀高，至今仍呈現多頭格局，2007年指數最高點在240，目前位在205附近。若以FTSE歐洲不動產股票指數觀察，前波高點4000點，目前2500點附近，落後較多。

以Bloomberg亞洲房地產指數觀察，2013年領先衝上新高，但之後受到美國QE退場預期衝擊，有較大幅度修正，目前呈緩步攀升走勢。另外，FTSE日本不動產指數則在2012年後緩步上升，目前呈現多頭格局。

整體而言，美國自2011年以來，包括營建支出、建築許可、新屋銷售，都呈現緩步趨堅走勢，再加上美國利率處在低檔，房市呈現健康狀態。雖然市場擔心美國會是最快升息國，對房地產市場有負面影響，不過，由於利率水準仍低，且目前聯準會升息動作遲緩，美國房市仍有穩健成長空間。

亞洲部分，包括香港、新加坡、台灣，都有房價過高疑慮，政府嚴控打房，大陸也深受房市供過於求所苦，近期才剛放鬆貸款限制。東南亞房市過去幾年已大幅上漲，未來上揚空間相對較小。

相較之下，受到歐債風暴衝擊的歐洲房地產市場，則仍在相對低檔，再加上目前歐洲央行釋出QE利多，不僅股市受惠，也有利於房地產市場回溫。不過，投資歐洲房地產基金時，仍要注意匯率風險影響收益，可考慮選擇美元避險計價幣別。

注意景氣與利率變化

房地產市場最主要影響因素，是景氣趨勢與利率變化。通常景氣熱絡時，就有升息壓力，但目前全球經濟仍未出現景氣過熱現象，升息腳步也非常緩慢，甚至還有QE加持，在此趨勢下，房地產基金仍有成長空間。

穩健型投資人可以選擇全球型房地產基金為主，其主要投資在美國市場，若是積極型投資人，可以考慮歐洲不動產基金，掌握回升行情。未來則要多留意利率風險，觀察其對房市的影響。

(以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險)

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