2017年可以買房了嗎？自住撿便宜 投資要多看

作者：李奕農

年底到了，許多業者與專家開始紛紛發表明年房市展望，但到底聽誰的好呢？我整理了近期發表2017年房市看法的文章，包括業者、協會、媒體／研究單位、房市名人。來看看不同觀點的相同與差異處。

看壞明年房市，悲觀中仍帶正面

表列12個機構與專家中，只有台灣房屋、不動產仲介公會全聯會兩家對於明年的房市展望是比較偏正向的，其他都是偏負面。不過負向也是有層級的差異，根據永慶房屋、遠見雜誌、顏炳立的預測，房市是走長空，房價將持續走跌，其他的比較偏向下跌，但不會比2016年差。至於2017年是否為底部，除了兩家偏正向的機構外，還有欣元商仲、全國不動產、CCIM不動產投資協會等五家認同。

各家判斷多空的理由，整理後發現，明年偏正向的因子，都在於稅制（或是政策）與資金面。在稅制的部分，因為政府已經針對房地產的相關稅賦，交易稅、所得稅、持有稅，所有的項目都調整完一輪，不確定性降低，甚至有一些偏多的政策出來，像是台北市要調降公告現值、豪宅稅，並研議降低自住的稅率……等，政府的態度已經由打房轉為寬鬆，成為房價穩定的力量。另一個則是資金面，包括各國積極追稅，海外置產糾紛頻傳，都有助於資金回流台灣。

看空的理由，大多是因為餘屋量大、消費者信心未恢復、跌幅尚未滿足等三項。從2013年開始累積的大量推案，都要進入交屋潮，因為這一兩年交易量大減，去化將有困難，建商的餘屋會迅速累積。加上一般購屋者普遍認為房價還會續跌，進場買房偏向再等等，目前一成到一成五的跌幅可能還不構成逢低進場的條件，所以持續看空。

房市走向Ｌ型，趨近底部轉上有限

至於我個人對2017年的房市展望，比較接近CCIM不動產投資協會的看法，這一兩年房市會走一個L型的發展，差不多接近底部，下檔有限，但要轉向上卻也沒這樣的條件。

仔細看看明年房市的多方和空方因素，多方的因素在於政府政策和資金，在房市是屬於領先指標；空方因素的餘屋、房價跌幅是同時指標，消費者信心則是落後指標。也就是說明年會處於一個領先指標已經轉正，但同時指標和落後指標還在往下的階段，形成底部的機會很高。

當然，部分專家認為的正負向因素，我並不完全認同。例如資金優勢，明年台灣房市將會面對強勢美元、升息、遺產稅增加、房屋已無節稅優勢等因素影響，從中國和海外回流的資金不一定會進入房市，雖然利率還是會處於低檔，但只能說是中性的看法。

再來是「全台將面臨大量的交屋潮，市場賣壓重」的看法也值得商議。因為交屋不等於屋主必須降價賣，目前的貸款幾乎都有寬限期，只要能出租，租金都還是會超過利息。過去類似的新聞「奢侈稅實施滿兩年全台一波波的賣壓將湧現」、「房地合一政策實施房市賣壓大悶鍋一個月後恐掀開」，沒一個真的實現，就是因為屋主沒有急賣的迫切性所致。

價格下修僅限特定產品

空頭的末期，還是會有價格的下修，但會局限於部分產品，包括建商的餘屋、政府的餘屋、8000萬以上的豪宅。如同台灣目前空屋率和建商餘屋數走勢不同調的分析，建商的空屋不會像一般賣方拿來出租，降價賣的機會很大；豪宅因為總價高，貸款未鬆綁，修法後的持有稅交易稅都很高，喪失置產的意義，下修的趨勢還沒有改變的跡象。

一般房屋預計2017年下修的空間有限，這趨勢在今年也已經很明顯，從近一年來的中古屋房價指數（信義房價指數）跌幅遠低於新屋價格指數（國泰房價指數）就可以看得出來。

上述的看法，轉化為購屋決策時，會建議自住型買方，只要有需求就可以進場，瞄準空頭末期的下殺撿便宜；但如果是投資就不建議了，畢竟投資就是要獲利，等看到價格真的開始漲了再買也不遲。

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【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師