錢滾錢 小心呷緊弄破碗?!

2019年9月10日 下午2:48

作者:黃珮婷

錢滾錢 小心呷緊弄破碗?!

一名人妻在 PTT 「home-sale」看板分享,在新北市總價500萬元買了一間舊公寓,月租金可達3萬元,另外,將房子貸款300萬元出來,投資海外債券型基金,預估3年後可以存到300萬元。

不過,先生卻不認同,認為不應該背房貸,早日將房貸清償較優。最終無奈求助網友意見。詢問「屆時應該將房貸清償嗎?」

在此想討論2個面向:

1、3年300萬獲利,達不達得到?

2、存到了一筆錢,該不該將房貸清償?

*3年300萬如何達標?

房屋出租每月3萬租金*12個月*3年=總收入108萬(年租金36萬/500萬 租金年報酬率7.2% 此部分很不錯)。

300-108萬還差192萬。貸款300買進海外債券基金,3年達要達成192萬元報酬192/300=64%(三年總報酬率),也就是年均報酬率要達64/3=21.3%

投資債券基金主要獲利是來自債息。一般債券基金月配息大概都在3-5%的區間,3年很難達成64%獲利的目標(192萬)。

除非選擇月配息高達20%以上債券型基金,不過這類基金通常被歸類為垃圾債等級,風險極高。

若是,想藉由債券淨值的波動來獲利,也有可能賺了配息、賠了本金,不確定性太高。

*用時間換取金錢!

其實原PO的投資概念很好,以錢滾錢。只是用融資得來的資金(房子貸款300萬元,至少利率也要1.6%以上),有利息壓力,所以投資時,更要慎重!

若是原PO願意將時間拉長至20年,就比較有機會,風險也隨之降低。

300萬貸款部分,可以買一個3.6%複利報酬率的商品,20年(72法則)就可以翻倍,本利和高達600萬元資金。

至於,每月3萬租金就拿來支付房貸,(3萬*12=36萬300萬/36=8.3年)只要8.3年就還清本金,即使再加上利息部分,大約10年後房貸就清償完畢,之後就繼續收房租,可以創造更大的現金流。

*房貸該不該盡早還完!

至於房貸該不該盡早還完,可以做二個方面的考量。

如果資金只擺放銀行,完全沒有其他用途,可以考慮將房貸還完。

若是,以現行房貸利率低到1.6%,只要找到4%以上投資商品 ,譬如:高利儲蓄險、年金險…幾近於無風險套利範圍(除非保險公司倒閉),就可以投資。

雖然房貸是目前最便宜的擔保品。但是,如果所投資商品會有價格上的損失,譬如:買股票、基金…就會有風險。

一位投資人,看到國內許多股票殖利率都大於5%,於是將自己的儲蓄複利4%保單解約,找到一檔7%配息股票。準備拿7%配息,抵掉4%複利保單,還有3%獲利。

解約第二年,這位投資人就後悔了。因為自己等於是將一張確定性高的高息定存保單,換取了一檔相對不確定性(企業沒辦法跟股東保證每年配息多少),坡道也不夠長(企業沒辦法跟股東保證連續20年配息)的股票。

所以,如果要以錢滾錢,尤其是有成本的資金,至少有2個TIP:

1、標的確定性要高

2、標的穩定性要夠(坡道夠長)

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