連北京和杭州都下跌 中國「金九銀十」房市檔期不妙 房地產迎來寒冬！

電商界有馬雲爸爸創造的「雙十一剁手節」，房地產行業也有「金九銀十」是銷售旺季的說法。九月與十月份恰逢秋收時節，天氣秋高氣爽，加上中國十一長假期正好是看房佳期，購房需求在這期間集中釋放，但今年受到「房住不炒」政策影響，中國房地產迎來寒冬。

同時各大房企也趁機推出各種促銷手段，衝刺年關前業績。金九銀十兩個月的銷售額往往能夠占據除12月、6月外全年銷售額的最高點，也成為各大房企的必爭時期。金九銀十的「成色」往往就成為房地產行業的風向標。

然而「金九銀十」近年來的「成色」已經有所下降，即使房企將降價促銷活動搞得依然熱鬧非凡，但今年「金九」開局仍然不盡人意，萬人空巷的盛況不再。

截至8月末資料顯示，無論是一線城市還是二線城市，新房和二手房銷售價格漲幅均出現了環比（本期統計數字與上期比較，例如本季與上一季相比）持平甚至是回落，銷售面積也出現了同比 （同期相比，例如今年第一季去年第一季同期相比）回落，這給今年樓市「金九銀十」的前景蒙上一層陰影。

政府多番重申「房住不炒」 壓仰投機客炒房

今年7月底中共中央政治局會議再次強調堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，明確表態「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」而是把房地產作為長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。

一方面，政府三申五令地強調「房住不炒」，令居民和投資者對房地產市場的心理預期已經產生改變，樓價永遠看漲的觀念已成為歷史。另一方面，政府對樓市的政策調控整體偏嚴，限購限貸政策從需求端壓制投機客的炒房意願。

在針對房企融資方面，今年政策也逐漸收緊。銀保監會頻繁對信託機構視窗指導，要求控制地產信託業務規模。在一系列政策出臺後，如今，私募、信託等管道已經被堵死，銀行貸款也大幅受限。

當下房企市場化融資變得困難，截止9月24日，房企發債餘額為21,791.74億人民幣，只相比2018年底的21,570.54億增加僅200億。

在信貸層面，根據融360大資料研究院的監測，19年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47％，環比上漲3BP（基點）；二套房貸款平均利率為5.78％，環比上漲2BP。兩者均已連續三個月上漲。

事實上，中國房地產市場正在向「房住不炒」軌道回歸。從供給面看，2019年1至8月，全國房地產開發投資同比增長10.5％，增速比1至7月回落0.1個百分點；房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8％，增速比1至7月回落0.2個百分點，房地產未來供應節奏放緩，銷售促銷力度明顯加大。

從需求面看，19年1至8月，全國商品房銷售面積同比下降0.6％，連續八個月同比回落，房地產市場需求正向理性回歸。

從價格來看，新房價格方面，4月和5月環比上漲的城市數量均為67個，6月降至63個，7月進一步降至60個，8月再縮減至55個。19年8月，二手房價格環比上漲的城市僅43個，多達20個城市的二手房價格環比下跌，包括北京、杭州、三亞等熱門城市。

在中央「房住不炒」定位不變、房地產調控持續加碼、房地產金融政策縮緊、購房者預期發生變化的多重因素下，樓市平穩將是主基調。

地產後市行情預判 剛性需求為王道

2019年樓市主基調是平穩，目前中央對房地產「房住不炒」的定位、對地產金融政策的緊縮、信貸政策的緊縮等各不利因素催生出了一波地產洗盤。投資性地產將被迫出局，後市預計將以剛性需求為主，商品房價格預計將回歸理性。

購房剛性需求將成為推動地產銷量的主流力量，區域間、城市間的房地產市場會出現分化，對於經濟活力強、教育醫療資源豐富、具有人才吸引力的一二線城市，房地產價格下跌的可能性和空間較小。而部分缺少產業和人口支撐的城市，將面臨較大的房價和銷量的壓力。

在房企融資管道逐漸壓縮的背景下，負債壓力大、資金周轉率低、信用狀況不佳的小型房企將陷入財務危機，面臨被洗牌的風險。對於重倉布局三四線城市和面臨融資壓力的中小型房地產企業，降價促銷、加速現金回籠才是中小型房企自救的關鍵，而對於全國性的大型房企和重點佈局一二線城市的房企，由於融資方式更加多元化以及一二線城市房企資金回籠壓力不大，面臨的風險較小。

今年的LPR改革（改革完善貸款市場報價利率）意在推動降低實體經濟融資成本，LPR在原有1年期品種基礎上，增加5年期以上的期限品種。從最新的兩次LPR報價來看，1年期LPR報4.25％、4.20％、小幅度下降，而5年期LPR報價4.85％持平不變。作為房貸利率定價參考的5年期LPR報價保持不變，房貸利率短期恐難言下降。

投資建議 關注龍頭股與銷售超強企業

在房住不炒的基調下，房地產行業的政策調控將繼續保持收緊，對於房企而言，「活下去」將是當前房企考慮的最重要問題。資金鏈能否維持、現金流回籠速度將會成為房企能否活下去的關鍵。

對於大型優質房企，不會活不下去，對於他們來說不過是過個寒冬。而小型房企資金底子更薄，融資管道單一，活不下去的可能性更大。在強者恒強的局面下，優質房企竣工交付或大幅高於市場平均表現，全年業績都有很大機會超預期。

考慮行業格局分化，利好房企行業龍頭及區域性龍頭，關注低估值，市占率提升的行業龍頭萬科A、保利地產；以及銷售增速高於行業水準、重點佈局一二線城市的陽光城。

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