買賣房產 小心錢財兩失!

2018年7月16日 下午2:2

作者:黃珮婷

藝人薔薔父親因「假買房、真詐騙」報案。由於薔薔具有藝人光環,家人遭詐騙,才有機會被媒體報導,類似案件其實很多,犯案的時間也很久了。

前些年台中一位阿伯也是房產遭到詐騙,不但房產沒了,還背上數千萬元的貸款,阿伯一時想不開,自殺身亡。

據業者表示:從去年下半年起,類似手法的詐騙案例愈來愈多,且多是「完全無借款」、「剛過戶不久」的房地契物件,每月平均約有3到4件。

詐騙花招千百種 買賣雙方如何自保?

由於法律不夠周延,許多詐騙案被當成一般買賣糾紛處理,無法保障受害人。通常房產一經拍賣、轉手、被善意第三方買走,就永遠也回不去了。或當房產被過戶,只要金融機構撥款了,受害人就得要償還貸款,除非你能打贏官司。

買賣雙方的風險不同。買方在支付三成頭期款(訂金、用印、完稅各10%,房產過戶後尾款70%),房產還沒有過戶前,風險最高;因為詐騙集團可能拿了錢走人。

賣方的風險則出現在收到三成訂金,將房地契交出去過戶,未收到尾款前。很可能房地契被轉移,還送你一筆鉅額貸款。

買方自保的方法是一定要用履約保證,保障價金,等於保證買方過戶前的風險。

賣方自保的方法包括:要出售房產前,最好將房子高額貸款,買方必須將貸款清償貸款銀行才能過戶完成。

舉例:一棟房產賣價2000萬,收到買方三成訂金,賣方會有70%風險。如果將房產貸1400萬(七成)出來,銀行會設定(1400萬*1.2=1680萬)貸款額度,詐騙集團看你有高額貸款,或許就不會找上你;最危險的就是完全沒有房貸的物件。

其次,盡量不要用代書,尤其是對方請的代書。代書的風險比律師高很多,有代書因辦理買賣過戶有過失,只不過遭停牌一年;律師機會成本相對較高(考上律師以及律師執照…)。如果以出事後,還是得請律師角度考量,就不會嫌律師費用貴了。

戶籍地不能租人!

詐騙集團最厲害的騙術是「一箭雙鵰」。先向屋主租屋,再將房產低價賣給不知情的買方,造成賣方受損、買方受騙。

大安區有一位移民美國的屋主,將房產出租(屋主的戶籍地),卻不幸租給了詐騙集團。詐騙集團租到房屋後,了解屋主不常在台灣,也收不到信件;承租一段時間之後便退租。

之後,偽造一張屋主簽名的數千萬元的本票,然後向法院申請「本票裁定」。法院受理案件後,理所當然會寄發傳票給被告(屋主)。

屋主因不常回來,根本不知道遭到法院傳喚(傳票被詐騙集團藏起來);以至錯失了30天說明期限(本票是偽造)。

最後,房產被法院查封、拍賣,由詐騙集團人頭戶標得。等到屋主發現,房產早被拍賣給所謂的善意的第三人。所以,如果有房產要出租,記得一定要將戶籍遷走。

詐術如變形蟲一樣,千變萬化,讓人防不慎防;不過保護好自我的財產,是當事人的責任,還是要多小心!

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