買樓與不買樓 哪個風險大?

2019年11月12日 上午11:54

作者:黃珮婷

香港一個房地產課,講師將來上課的學員分成四組:

第一組:沒有物業

第二組:有一層物業

第三組:有二至三層物業

第四組:有四層以上物業

大家都以為,沒有物業的才會積極來上課;沒想到這四組居然都大有人在。

一位持有二棟房子的學員表示,2013年SARS時,聽了政府「疫情有多麼嚴重」的說法,擔心影響房地產走勢,於是將手中持有的一層物業賣出。2010年又聽了某專家說:樓市未來不好,於是又將自住那棟樓賣掉;最後變成租屋族,從2010年前開始租房,到現在隨著房價越漲越高,一直買不回來,後悔萬分。

另外,一位擁有四棟以上房產的人,來上課的理由居然是還想再買進房地產。

至於,婚後住在婆家的年輕女學員,因為沒有租金支出,手邊有一些閒錢,想買房投資,等待升值。

她說:對於目前該不該買房,市場有二派說法。一派認為隨著反送中運動,房市將走跌,不該在此時買進;另一派則認為香港人多房少,絕對值得進場投資。讓她一頭霧水,不知道究竟該買還是不該買,所以來上課。

買樓與不買樓 哪個風險大?

香港祥益地產總裁汪敦敬,對於買樓與不買樓,哪個風險比較大 有他一套看法。

他說:其實「買不買都有風險」,在機會成本的真理法則下,買樓的風險容易管理,而不買樓的風險卻難以掌握!

買樓要量力而為,供得起貸款,就可進行長線投資;同時做好「一買即蝕」的心理準備,能做到以上各點算是掌握了買的風險!

但如果不買,就很難評估到樓價究竟甚麼時候會跌,以及會跌到哪裡。一日未買入,一日就承擔著未買樓的風險(樓價升),同時還要承受貨幣貶值(租金升)的消耗!

基於買的風險比不買的風險容易管理,因此,買樓自助比不買樓租樓的贏面高很多!

貨幣貶值與房地產長期走揚!

台灣一位早期的房地產銷售人員以自身經驗為例:民國70年左右,她就讀大學夜間部,白天就兼職銷售房地產。

當時國父紀念館旁逸仙路,有一棟新屋銷售,一坪房價為6萬元。她說那時買不起,如今她的收入已經是當年的好多倍;不過逸仙路的房價,漲勢更為凌厲,實價登錄上同路段標著每坪82.2萬元,漲幅高達13.7倍,她還是買不起。

更嚴重的是當年的6萬元,隨著通貨膨脹,貨幣貶值到根本買不起一坪。

同樣地狹人稠的香港。汪敦敬以1971年到2010年區間為例:港島區的樓價總共升了113倍(由150元升至17076元),更為驚人。

長期而言,房地產會走揚,貨幣會貶值,所以才鼓勵大家買樓,將手中的貨幣換成資產(正像現金流)。

如果也接受持有資產,是正確的事。目前有租金支出的,可以買一個利息支出(利息低時可只還息不還本,爭取買房機會),少於所支付的租金;没有租金支出的,則可以緩一缓,看定之後再出手。

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