買不如租?從租金行情看房市

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作者:李奕農

租金對比房價,反應的是更真實的剛性需求,因為付租金者通常是實際使用人,買房的人則不一定有真實使用需求,投資置產也是重要目的。

如果居住的使用需求高漲,將會推升租金;租金只有小漲或不漲,但房價持續上漲則代表真實需求或者實際消費力沒有提升。

租金報酬≠房市

不過租金報酬率的高低,不宜直接跟房價走勢畫上等號,因為房子與一般商品不同,除了投資收租,還有居住的功能,也跟當地對於購屋觀念不同會有所差異。

與其用租金報酬率檢視是否有房市泡沫,不如將它視為對於海外投資者的吸引力指標。投資海外房地產,著眼的幾乎都是租金報酬率,只能說租金報酬率愈高的地區,愈容易吸引海外投資者的目光,只要法規許可,會有大量的外國投資者進入。

以臺灣的狀況來看,從政府公布的租金指數來看,房屋租金15年以來波動幅度不到5%,對比房價早已翻了兩三倍,使得臺灣的租金報酬率在世界上是數一數二的低。

這樣的數據,可以從三個面向解析:第一,臺灣的房價上漲,主要原因在於資金面的推動;其次,租金報酬率要跟資金成本相較才能斷定是否有危機;第三,對於海外投資者吸引力低,即使開放外資或陸資購房,也只有影響心理層面。

房價由資金面推動

首先,租金並沒有跟著房價上漲而增加。原本一間1000萬的房子,經過這一波房地產多頭可能變成了2000萬,但租金大概還是3萬,幾乎沒有變。這很明顯就是資金面推動,這類型的上漲要說是泡沫嗎?可能有,但泡沫何時會破或者泡沫就永遠變成生活的一部分,並沒有辦法斷定。

因此房價是不是會下修,就是要看資金面的支撐是否消失,例如貨幣政策、利率、股市等。而常在媒體見到因素,譬如家戶所得、GDP、人口紅利等,影響並不高。

再來,租金報酬率是否合理,要評估資金成本。利率持續走低,屋主可接受的租金回報可能也跟著會降低。因此這項指標還要配合當時的利率水準才會比較準確。每個區域、每個時間點的資金成本不同,租金報酬率高低,並沒有絕對的標準。

租金報酬 vs. 貸款利率

但是可以觀察「租金報酬率是否低於貸款利率」,可將它當成預警指標。先考慮自備款的成數,其次再觀察租金與利率的相對比較,若每年收的租金不足以抵銷房貸利息時,就是房價需要大幅修正的時機點。此時屋主售屋動機大增,持有愈久虧損愈多,就有可能大幅降價求售或者成為不良債權。

文章一開始的亞洲國家的年租金投報率圖表中顯示,臺灣的租金投報率約1.57%,是亞洲最低,若以貸款七成的角度來看,大概勉強可還掉貸款利息,不至於有危機,但能夠上漲的力道有限。

除非臺灣租金行情能夠提升,否則對於海外投資者幾乎沒有吸引力。因此不管未來法規是不是會開放,想要中資、港資要大舉來臺的機會相當低,日本、香港、新加坡的置產吸引力都會優於臺灣。

臺灣人面對的居住壓力,其實很多是觀念所造成,「要成家最好要買房」。如果只是要有得住,還是租得起,因為租金相對亞洲其他地方還是比較合理。對比租金就高的嚇人的香港,市中心區域的租金是臺北的6.3倍之多,香港每月平均租金58.5美元/㎡,臺灣則是9.25美元/㎡(大約900元/坪),也就是在臺北租一間1萬的套房,在香港要租相同面積的套房要6.3萬一個月。(資料來源:Global Property Guide)

租金報酬率透露行情密碼?

另外,這個指標也可以評估區域的數據,例如某些重劃區的行情是否過高,租金是否無法抵銷房貸利息?

遺憾的是,目前臺灣只有整體租金指數數據,並沒有區域的統計數據。而內政部實價登錄租金的部分,屋主如果不透過仲介自行出租是不需要登記的,參考價值不高。

對於使用者來說,租金報酬率可以幫助買屋決策。對於買家來說,先調查區域的租金行情,盤算若買下來轉租,租金會是多少?依照如此的報酬率,房屋價格是否過高?但若是要拿來當作判斷房市多空的指標,其還是有很多限制。

文章轉載自〈法意聯盟李奕農專欄

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【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人(http://www.leju.com.tw)
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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