財團銀行插旗養地10多年 陽明山豪墅區預定地開發案今遭退回 環評重頭再來誰得利?

2020年10月13日 上午11:29

「富貴山頭」陽明山豪墅交易連年創天價,美景讓許多富豪趨之若鶩,但可開發土地與房屋稀少,捧著錢也一宅難求。陽明山住六之六保變住,為陽明山頭上最後一塊美景最佳、且可開發的處女地,花24年頭闖環評、拼開發,若能順利通過環評,最精華區初估每坪上看200萬元。看好豪墅交易市場,不少銀行、財團紛插旗此地,如今環評重頭,到底是誰得利呢?

「陽明山保變住開發案」總面積335.5公頃,第一個變更案佔地53.82公頃,開發案於1996年通過環境影響評估,往後十餘年北市多次召開水土保持計畫、環境差異分析等會議,讓開發單位順利進行相關工程,由於工程開發開挖土石方量超出環評審查標準2倍多,恐造成環境衝擊掀爭議;2014年遭最高行政法院宣判,開發行為已違法,應停止開發行為。

台北市環境審議委員會今(12)日再度召開「士林區住六之六自辦市地重劃區(陽明山保變住六之六開發案)第二次環境影響差異分析報告」,由於開發單位因土石方量變更、污水處理方式變更衍生的環境問題,對環境品質維護有不利影響的疑慮,委員決議要求「開發單位應就申請變更部分,重新辦理環境影響評估」,後續土地利用、住宅開發強度等環境衝擊,也要一併納入評估。

保護區變住宅區 別墅開發政府管不到

以往,考量台北人口增加有增建住宅區需求,地主可依法自擬細部計畫,將保護區變成開發密度較低的住宅區使用。台北市目前有26塊保護區申請為住宅區(保變住),陽明山住六之六目前為唯一一塊自擬細部計畫的土地開發,在房地產界具有指標意義。

目前陽明山住六之六開發範圍整地進度已逾97 %,只要處理好污水管線系統,開發即宣告完成,土地未來將發還土地所有權人,各個地主可依自行規劃需求進行其他開發,就有房地產業者直言,「就等市府發建照來蓋別墅」。

不過,依照北市現行相關規範,保變住開發計畫通過後,未來這塊土地上要蓋房舍,只要單位小於一公頃、高度低於120公尺就不需要做環境影響評估,開發利潤難以估計。北市官員於環差會後坦言,「只要地主拆成小面積的方式開發,地主未來要在上面蓋多少建案、怎麼蓋,政府其實管不到」。

銀行財團插旗養地 決勝關鍵口袋深度

陽明山住六之六開發範圍,位處陽明山上景觀視野最佳地,地形方正、地點佳,開發計畫又包含高比例機關用地與公共設施,不動產估價師張義權談及此地,直言陽明山已無其他適合開發土地,「住六之六依山傍水,稱風水寶地不為過」,若環評順利通過、核發建照,每坪初估超過100萬元,開發區域內最精華地段每坪至少上看200萬元。

據了解,現行開發範圍中,北市所屬公設地佔12.35公頃、佔全區開發23 %左右;私地主部分,自2005年開始,該區地主已陸續將土地抵押給銀行,其中最大債權持有人為新光集團旗下的台新建築經理公司,全31公頃的建築用地,就佔有10分之1,擔保債權達17.88億元,財團法人鄒梅基金會8.82億元、兆豐票券金融公司7.56億元;其餘兆豐銀行、華南銀行、土地銀行、京城銀行、遠東商銀、陽信銀行、第一銀行、上海商銀、士林農會等都持有該開發區的債權,擔保債權金額總計近六十億元。

(陽明山住六之六保變住權利人對照表/方儉提供)

住商不動產企研室經理徐佳馨說明,土地融資為開發慣常的方式之一,土融的放款利率優於許多放款。至於土地融資如何計價?張義權僅答,保護區變住宅區開發案沒有政府建照,業界普遍不敢進行估價,「就怕環評審查變數多」,銀行多以專案價格與地主談。

「環評從頭,考驗地主口袋,財團、銀行漁翁得利」。就有知情人士透露,現行超低利時代,銀行游資氾濫,對債權人來說資金不是成本,土地橫豎都能開發,開發後還是暴利,「現行就先插旗、取得資產,養著總有一天能開發」,環評未過只有需要還款的地主才有資金壓力,口袋不夠深就出局換銀行、財團接手土地。

就有小農地主無奈嘆,原本可耕田、可考慮做溫室農業,現在反而無開發,等自己老死後繼承程序又複雜,最後財產成爛帳。

僅就「變更部分」重做環評 環團質疑為開發案開巧門

陽明山住六之六關鍵爭點之一在「土石方量開挖程度」。綠色消費者基金會董事長方儉質疑,環評未過本就要重做環評,以往爭點都在「開發土石方量超標」問題,開發單位偷挖土石遠超過1996年環評決議,會議決議「僅就申請變更部分重做環評」,此舉形同為土石超量解套,未來新環評就可逾越原環評限制土石方量開發25萬立方公尺上限,「形同加速開發案」。

環保局會後則發出新聞稿強調,開發單位後續需依環評委員會決議履踐嚴謹的環評程序,環保局將依法審查,並秉公開透明辦理。


更多今周刊文章
德國3000萬新冠疫苗將來台 東洋取得銷售代理權 最快明年Q1可供500萬人施打
歐陽娜娜唱陸歌不罰? 蘇貞昌:小女生為工作不得已

分享連結

財經新聞

  • 重大要聞
  • 國際財經
  • 大陸香港
  • 基金動態
  • 個人理財