薪水凍漲、物價漲~~小資族如何聰明買房?

文:黃珮婷

薪水不漲物價一直漲,是中產階級的致命毒藥(窮人通膨,購買力降低);卻對富人不致造成影響(富人通縮,購買力增加)。因為富人持有資產(具有現金流入),主要不靠薪水過活,已經財務收入大於薪資收入。
反觀薪水階級,又沒有具有現金流入房產的人,居住是一項沉重且長期的負擔,一定要想辦法買進一棟可以對抗通膨的房產(低位買進,賺租金加上賺資產增值)。

*付房租是別人的  貸款會成為資產!
小A是一位自行在外租屋工作的月光族,每次回家,爸媽總是一再重複的叮嚀她,要存錢、買保險、買房子…為了閃躲父母的嘮叨,小A變得越來越不願意回家。

沒有錢可以投資理財或買房,是月光族以及低薪者共同的心聲。不過大多數置產者,都不是等到有了足夠資金,才買進房產的;利用房貸這種長期且利率低廉方式購屋,才是聰明的王道!

2003年一位好友在和平東路三段以總價480萬(自備款三成),買了一棟12坪挑高4米2的小套房。剛開始是自己居住,後來發現鄰居同樣大小的套房,居然可以租到27,000元/月,於是立馬就搬了出去,向朋友分租一個雅房,月租金7,000元。然後再將自己的套房出租出去,租金也是27,000元,扣除雅房租金7,000元,等於每月收租20,000元;由於該棟套房是可以設立辦公室,於是又以外租公司地址方式,每月收取5,000元費用,此時每月已有25,000元收入。
(至於400萬貸款,30年貸款無寬限期,年利率4%,分期每月攤還銀行本利和11,550),淨財務收入仍有13,450元。

這還不包括她的薪資收入,就算薪水只有22K,每月現金流還是有35,450元(22,000+13,450),等於為自己加薪61%(22,000/13,450)。此外還有一棟房屋,未來資產增值為自己賺到第一桶金。

當然對照目前,台灣房價相對處於高基期。不如03年的低基期買房時機,有心置產者可以等待黑天鵝事件(譬如:SARS、金融海嘯...)來臨,最好是基期低低房價(具有安全邊際)、低頭期款(包含零自備款)、低利率(租金收入大於每月供款)的三低時代,再買進房產。


*增加資產性的支出  不讓持續性費用增加!
年輕人同樣支出,用在「資產」還是「費用」,結果將差很大。
若是自己居住,「居住成本」就變成是持續性支出,屬於持續性費用的一種,必須要轉變成持續性的資產支出。
因為30年房貸(最長可貸年限40年)付清,持續性的支出變成資產,賺到往後居住成本;租屋,是持續性費用支出,也沒有期滿的一天。尤其是,明明工作地點就在住家通勤可到之處,而家裡也有空房間,卻還到外面租屋者,最不划算!
要知道隨著通膨的發生,持續性的費用支出也會不斷增加!

花大錢買資產,花小錢買費用
所以在不同時期(基期),找到具有現金流入的資產投入,才是達到財務自由的最佳選擇。重點就在於,減少持續性的費用支出,增加資產支出。做出了正確的決定,才能讓財務收入,大於工作收入;易言之,不靠薪水度日,才能享受真正的財務自由!

 

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