窮得只剩一間房? 老了用自住屋也能創造現金流

2019年8月12日 下午4:36

作者:林帝佑

我的朋友L小姐跟我聊天時說到,她的父母原先在哥哥的店裡幫忙,每個月可以拿到薪水當生活費,但最近哥哥的店要頂讓,父母頓時「窮得只剩一間房」!

佑佑因為工作關係,最近看了不少有關「以房養老」的資料,台灣的都會區房價高,很多人拼其一生,大半收入卻都拿去繳房貸,現金存不了多少,老的時候,手邊無現金、只剩一間房,若孩子不孝,不小心還會變成「下流老人」或是被迫老來租屋…要怎麼解決?還好台灣有「以房養老」!

如果老來無現金、或是子女不孝、或不想成為子女負擔,以房養老真的是個不錯的選擇,銀髮族可以活得有尊嚴,也不用擔心房子留下來之後要給誰,一舉兩得啊!

以房養老是什麼呢?全名是「不動產逆向抵押貸款」,整個大架構是這樣的:

假設L爸有一間房子,他請銀行鑑價,鑑價為1,000萬元,通常貸款成數為7成,所以L爸可以貸款700萬元,貸款年限多為30年,所以這700萬元會在未來的30年,每個月平均撥付給L爸,也就是說,L爸每個月可以拿到19,444元(700萬元/30年/12個月)。

跟傳統房貸一樣,都是將房屋設定抵押權給銀行,不同的是,傳統房貸是一次性將可貸款金額整包撥給申貸人,而以房養老則是將可貸款金額按月平均撥付給申貸人。所以在計算利息的時候,是以「已經拿到的可貸款金額」計算,並不是一開始就用700萬元來計息。

申貸人每個月要還利息,利息計算方式為:累積已撥付金額*(年利率/12期),但是當利息超過每個月的請領金額3分之1時,超過的部分就不再扣除,會累積到最後,申請人或繼承人清償貸款時,再一次將本金、與未償還的利息還清。

不論貸款年限是否期滿、申貸人是否身故,以房養老貸款都可以提早清償,由申貸人或繼承人清償本金與利息,房產還是會回到申貸人或繼承人手上。比較特別的是,若申貸人身故,繼承人不願意繼承,可以選擇拋棄繼承,不用清償貸款,房子由銀行取得後法拍,就算拍定金額不足清償貸款,繼承人也不用擔心,由銀行自行處理。

此外,就算房子本身有房貸也可以申請,基本上,銀行會用以房養老最高可貸款額度,扣除剩餘房貸金額,再將差額按月給付給申請人。

根據銀行局公布,截至2019年6月為止,台灣共有13家銀行承辦以房養老,包含合庫銀行、土地銀行、臺灣企銀、第一銀行、華南銀行、臺灣銀行、高雄銀行、中信銀行、台新銀行、上海銀行、兆豐銀行、安泰銀行、陽信銀行。核貸件數為3,598件、核貸總金額為198億元。

佑佑幫大家整理目前以房養老核貸額度前3大銀行的申請資訊,不過這些東西隨時有可能變動,有意願申辦的人,可以自己去銀行進一步詢問喔!

資料來源:各銀行
資料來源:各銀行

★延伸閱讀★

帳上看賠錢 怎麼賣掉變賺錢?這張表幫你算正確!

不想被當「盤子」那就這麼做!

存股這麼久還賠錢?快製作「存股紀錄表」釐清成本

不要活在「井」裡 用小確幸通往大成功

觀察這3指標 買到殖利率高又穩的營建股

分享連結