【法拍達人4】4個月標到4間房 20年法拍老手幫畫5重點

2020年3月26日 上午6:26
聶建中自己比價,找CP值高的工班動手做,原本設計師估價350萬,他不到100萬元就搞定。

擁有逾20件不動產物件(10多間房屋、7間套房及6個停車位)的包租公教授聶建中,2018年底至2019年初連續4個月買進4間房,外界看來相當大膽,但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手,以過來人的經驗,提醒新手買法拍有許多眉角要注意。

以「543原則」篩選出欲買入的標的後,拍賣上的出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守,依照對物件的喜好程度加價,最多比底標價多20萬元,「我標40單才中3間,價格夠低才入手。」聶建中強調,物件之所以便宜都有原因,因此針對有興趣的物件,他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制,以及優先承買權(受法律保護,有優先其他人買進這間房屋的權利,如共有人或承租人)。

以萬華一間5樓透天厝法拍物件為例,聶建中雖以300多萬元成交,但因共有人有優先承買權,最終房子不歸他。「300多萬元太便宜了,很容易被買回去,我也因此損失一些貸款利息。」

另外,他建議新手盡量選擇法院點交的房子。「以我的經驗,只要是法院確定點交的案件,通常不會有太大問題。」若物件被人占有,聶建中會先自行與對方協商,「真的不願搬離,我就向法院提出點交狀聲請點交。」

不同於一般買房,法拍屋在投標時就得事先準備底標價20%的保證金,且得標7天內要付清全部款項。「有些特殊物件銀行不提供貸款服務,以我在中山區的法拍為例,就得全額自備。但只要法院有點交,我敢這麼做。」聶建中強調,算清楚財務狀況才能放手去拍。

要注意的是,法拍屋通常無法進屋勘查屋況,法院更不會對拍賣物件有瑕疵擔保,因此聶建中會先預備一筆房屋修繕與整理費用。「中正區這間有9成裝潢都是自己尋工比價,找CP值高的各工班動手做,原本設計師估價350萬,我不到100萬元就搞定。」

更多鏡週刊報導
【法拍達人5】一家6口曾擠8坪房舍 他靠法拍幫家人脫離無殼命運
【法拍達人6】為了家人踏進法拍市場 財金教授買屋賺錢術大公開
【法拍達人1】擁10屋7套房6車位 財金系教授靠法拍屋滾大資產

分享連結