【法拍屋教戰】3大買房差異點 想買先看清楚

【文／連珠君】相較市價便宜的法拍屋，你心動了嗎？購買法拍屋與一般房屋有3點最大的差異，不能看屋況、現金買房，萬一房屋漏水，不能要求前屋主修繕，如果你是新手，建議選擇有點交的物件，比較單純。另外，新手常見2大錯誤，沒注意的話，可能變廢標，更可能被告上法庭，得不償失。

想找法拍屋，苦於找不到資訊嗎？可以到司法院網站，查詢服務內就有法拍屋公告，裡面有標的物的住址及查封狀況，以及點交跟不點交等資訊。104法拍網總經理籃茂山指出，新手建議選擇點交物件比較單純，不點交物件常要經過訴訟，較難處理，正常點交物件3~6個月就可以交屋。

自備現金3成卡穩

買法拍屋，首先要注意「錢」夠不夠，以底價1千萬的物件來看，要準備200萬元的保證金，餘款要在1個星期內繳清；有些銀行可以申請法拍屋代墊款，通常是底價的8成，或是銀行鑑價的8成，取其低，年利率約6.2%，且1個月後即可轉成房貸，但要是有點交物件及信用沒有瑕疵的人，加上其它代書費、契稅等費用，建議至少準備3成的自備款較安全。

自住、投資先釐清

在投標室現場，建議要注意現場人多人少，再來決定標的價格，法拍屋價格分為土地跟建物。籃茂山指出，如果是自用，或者會放2年以上，建議加價在土地上面，若是2年內就要賣掉，要課徵房地合一稅，建議加在建物上，可達到節稅效果。

買法拍屋其實跟買中古屋差不多，要負擔代書費、契稅、規費等，其它還有水電、瓦斯費，甚至管理費。籃茂山表示，水、電公司只要2期沒繳，就會被斷水斷電，這部分金額不會很大，但管理費原屋主可能已積欠半年、甚至1年，得標者則要跟管委會協商，看看是否可以打折。

交屋不可先行換鎖

新手標法拍屋最容易發生2種錯誤，其一是交屋，很多人認為法院發證書，請代書辦過戶，1個月後拿到權狀，就自行去開門換鎖，對此，籃茂山指出，此舉恐涉及《刑法》擅闖民宅，因為不動產有2種權利，一是產權，也就是建物及土地權狀，再來是使用權，法拍屋要拿到合法的使用權有2種方式，第一個請法院點交，大概要3、4個月。第二種就是原屋主心甘情願交給你，因此常聽到要給搬家費，比較快速交屋，但裡面如果有遺留物，記得要申請法院作動產拍賣。

開票留意抬頭背書

另外，新手最常見繳交保證金出問題，保證金只要請各銀行開本行支票即可，再來是抬頭，一種寫法院名字，如台灣新北地方法院，但比較麻煩，如果沒標到，要請法院在後面幫你蓋章，也可以寫自己的名字，但被判廢標的機會很大，因本票後面要背書，記得要簽名跟蓋章，並留意支票上不可有「禁止背書轉讓」的字樣，這樣只有你領得到，法院領不到，即使標到也會被判廢標。