房地產重挫該買進嗎?從這點判斷就對了!

2017年2月6日 下午5:39

文:黃珮婷

美國物業顧問機構 Demographia 發布年度世界住宅可負擔程度調查,2016年香港住宅價格中值,為香港每年家庭稅前收入中值的18.1倍,連續7年名列最貴住房市場榜首。

報導指出,香港本地家庭平均年收入30萬港幣、房價平均542萬港幣計算,一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個居住單位,也讓香港連續第7年成為全球房價最難以負擔的城市。

*訊息中性,因人而異

一則訊息,不同人觀看,產生不同人效應。以上述新聞為例:就出現房東開心(購買力增加)、房客痛心(購買力減少)的兩樣情。

因為以往一般香港買房可以3成自備款、7成借款,若是另外選擇按揭保險,貸款額度可以提高到95%,也就是只要準備5%自備款,就可以成為屋主。若以租金報酬率5%,等於第一年末就拿回本金。

第2年開始,直到第20年還款完畢,都是房客在替你供資產。同時期資產持續上漲增值中(購買力持續增加因為持有資產)。

反之,房客則痛心不已。眼見房價越漲越高,似乎永遠也買不起房,而租金卻是每月都得支付,沒有終止或到期日(購買力減少因為持有負債)。

投資房地產,先學看基期

現在才出社會的年輕人最為痛苦,眼見高掛的房價,辛苦一年賺取的工資,有時連一坪都買不起,與有產階級拉出更大的差距,難以翻轉。

目前台灣房地產出現高檔鬆動跡象,3000萬以上台幣的房產沒有剛性需求,泡沫因投資性需求減少逐漸消失,不過自住型的剛性需求一直仍在。

對照目前台灣房地產,應該屬於高檔區(高基期安全邊際低),所以此時不是進場時機,低基期才是時機。所以,投資人至少要學會分辨安全邊際高低,房地產目前是位於高、低基期的哪一個階段?

房地產重挫,該不該買進

當房地產重挫時,很多人會過於恐慌而不敢買進。這時應該靜下心來判斷一下,造成重挫的原因是經濟因素還是政治問題。若是經濟因素造成的重挫,自然該小心。

若是政治問題,有時反是搶進的理由,因為政治問題會過去。例如:1997年,香港回歸,就是政治因素。

當時香港房地產在1999之後,才開始下跌,2003年最低跌到只剩高位房價的3成,跌出安全邊際,加上開放大陸自由行,再跌空間有限(自強不息才能否極泰來)。

之後,隨著大陸開放自由行(2003年),香港房地產再度上漲,到2015年9月香港房市已經創新高,所有在1997年高檔買進,慘遭套牢的都已解套,其於不同階段買進者,只是獲利的不同。

用勞動力,換取能帶來現金流的資產

年輕人最好的理財是低基期加上安全邊際高的房地產。房地產則具有本小、長期低利貸款的特性。自備二成、貸款八成,槓桿倍數就是5倍。拿出200萬自備款,就可以買到1千萬的貨,是其它投資商品沒有的好康。

若是目前資金仍嫌不足者,就要努力工作,然後將賺到的資金買進低基期資產,再換取能帶來現金流的資產!

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