焦點股：開發台北舊市議會，海悅(2348)每股潛在利益超過10元

【財訊快報／馮欣仁】海悅(2348)除了受惠台商回流豪宅代銷業績搶搶滾，可望推升今年獲利大躍進，法人估全年EPS挑戰5～6元歷史新高之外，未來將從代銷業跨向市場更廣大的營建（造）業及都更市場，更可望成為海悅未來幾年的主要成長動能之一。

鮭魚返鄉獵地大戰，除了北部工業區一地難求價格飛飆之外，北市商辦行情也開始增溫，甚至這股豪宅熱更從北部蔓延到中部，為迎返鄉潮，台中3豪宅預售案也即將於選後開打，更加奠定海悅未來幾年業績成長動能。其中最被市場忽略的台北舊市議會的龐大開發利益，海悅更是最大受益者，該開發案未來潛在獲利想像空間具相當具有吸引力。

今年9月，台北市仁愛路與復興南路交叉口，鄰近SOGO百貨商圈的空軍官兵活動中心，面積約1139.5坪，元大商銀在與眾多壽險公司競爭中以82億元高價得標取得70年地上權，換算每坪價格高達720萬元。這件標案讓市場回想起政府特許成立的「金毓泰」在2017年9月以28.68億元權利金得標取得「台北舊市議會」地上權約2025坪。

台北舊市議會在忠孝東西路、中山南北路的交叉口三角窗，鄰近六鐵共構的台北車站，附近還有台大醫院及行政院、立法院等政府重要機關，也鄰近總統府，是台北市最重要的交通樞紐，每天車流、人流高達數十萬到百萬，地理位置比空軍官兵活動中心更優越，金毓泰得標的地上權面積不但是空軍官兵活動中心的2倍，且價格更低，未來的開發利益高達數百億甚至上千億。

「金毓泰」或許市場知名度不高，但背後股東主要包括豪昱營造（營建）、互立機電工程（機電）、海悅國際開發（代銷）三家公司組成的聯盟，其中海悅持有5%，加計海悅廣告持有10%，整個海悅集團共持有15%。金毓泰得標後馬上引來日商主動合作，目前已簽約，金毓泰將興建2棟地上18樓、地下5層的商業大樓，其中6～18樓由三井不動產以租賃方式經營管理飯店，並預計在2020年正式營運。

姑且不論開發利益多大，就以地上權來看海悅的價值，金毓泰持有原舊市議會地上權約2025坪，以目前附近行情價每坪地上權接近800～1000萬元計算，金毓泰持有該筆地上權最高就值200億元，海悅直接持有金毓泰5％股權，換算價值高達10億元，海悅股本8.56億元，每股值12元，若扣除去年購置時成本1.43億元，潛在利益高達8.57億元，每股潛在利益仍然超過10元。

由於這個案子結合三家公司在不同專業領域的分工整合，也意味著海悅將從代銷業跨向市場更廣大的營建（造）業及都更市場，更是海悅未來業績持續走向大成長的重 要關鍵。

中美貿易戰歹戲拖棚，海悅高獲利及高現金發放率不受影響，雖然近期原力廣股東出脫持股，力廣原持股約有1.56萬張，進幾個月來陸續在市場上約出脫了4000～5000張，但這剛好給長期投資資金逮到機會，海悅從8月時當日成交量只有個位數，到目前都已能穩定維持3為數成交量，且這次指數大跌1600點過程中，海悅拉回在季線之上就止跌反彈，並未再隨指數殺至9400點而跌破前低40元，底部越墊越高，長線投資資金在50元附近進場承接力廣售股，換手成本約在50元附近，未來一旦力廣持股賣壓告一段落，海悅股價可望啟動較大波段攻勢。

技術面來看，所有均線皆呈多頭排列，雖然連續4個交易日盤中一度突破50元，但收盤退守50元，不過此舉已凸顯多頭企圖心，目前日KD剛自低檔形成黃金交叉，後續觀察量能若能擴增逾2000張且突破站穩50元，即可視為短線攻勢在起領先訊號。週及月KD均在50附近盤整已久後開口再度向上，中多行情已蠢蠢欲動。