機場捷運通車 機捷周邊房價怎麼看？

作者：李奕農

機場捷運在2017年3月正式通車，但很多新聞卻指出捷運站周圍的房價不漲反跌，是唯一沒有慶祝行情的捷運線，頗有利多出盡的意味。

但是這些報導數據都是用時間軸來比較，顯示出與一年前相比的漲跌幅，但若與相同條件的區域相比，現在的價格合理嗎？未來是否還有上漲空間？這才是我們需要注意的。

三重站、新北園區站 vs. 北市第一環

從下圖中可以看到，距離市中心捷運站（台北車站、西門、古亭、中山），乘車時間約5-10分鐘，新店大坪林站旁的大樓「新天地」，行情約64.9萬/坪；中永和頂溪站共構的「保強卡地雅」，行情約62.8萬/坪；板橋江子翠站出口旁的「第一天廈」，成交均價63.9萬/坪，三重的台北橋站共構「美麗台北」，近一年成交價約53.6萬/坪、蘆洲線方向的三重國小站，距離200公尺的「及第金站」，成交價為46.3萬/坪。

因此，相同區位的三重站、新北園區站（因為有直達車，所以兩站都可視為台北車站的下一站），時間都在10分鐘以內，未來兩站「捷運站旁社區」，理論上單價可以到55-60萬/坪之間。

注意，這個價格是捷運站旁的10年內大樓喔！實際運用時，用這個價格做為小區域的定錨，其他的社區，依照距離捷運的遠近、屋齡的新舊以及個別條件，去進行下修或調整。像是三重站旁邊的捷運尊邸，成交價有52.9萬/坪，差不多就接近這樣的數字；而新北園區站，因為出口與主要住宅區隔著新北大道，加上供給量較多，所以實際的價格一定要往下修正，才會是現在的行情。

體育大學站 vs. 北市第二環

如果看捷運的第二環，也就是車程距離大約20分鐘或者捷運線末端的站，如下圖。除了新店總站比較貴以外，其他的像是南勢角站（南方之星）、海山站（皇翔第一站）、新莊站（永鼎國璽）、蘆洲總站（希望城市），捷運站旁的大樓大概都在45萬/坪上下。

對應機場捷運線差不多位置者，為A7體育大學站。目前這個站區還是相當「荒涼」，但之後會有合宜住宅大量的人口進駐，只是距離要到真正開發相當成熟，大概至少要10年的時間。

註：房價資料來自樂居網。其資料取自內政部不動產交易實價查詢服務網站的實價登錄資料，並輔以人工校正，如拆分房車價格、剔除特殊交易（親友交易、地主分回戶)……等。資料正確度與可看程度較高。

機捷生活圈：前段低估，後段高估

至於機場捷運後面的站，主要的工作或生活圈就可能不是台北的市中心，不建議以上的方式分析。總體來說，我認為若機場捷運可以作為上下班通勤的交通工具，就現在價格來說，捷運前段的價格是略為低估，後段的價格是比較高估的。

畢竟若以桃園市中心為生活圈，若用房價25-30萬/坪為基準，可以選擇的地區相當多，不一定要在機捷周圍。

最近因為機場捷運通車的議題，身邊會有朋友問我，XX建案可不可以買，價格多少比較合理？我都會說，若用相同區位做比較，新北園區站5年後的價值大概在55-60萬/坪，扣掉稅金後願意用多少錢來買？

體育大學站長期來看合理價值有40萬/坪以上的機會，但要等待的時間相當久，如果遇到一些不可預測的風險時，是不是可以承擔？

房地產最重要的價值，其實都是建立在區位上，區位對了，只要能長期持有，都會有不少的增值空間。

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【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師