標普：陸房市已見頂，今年房地產銷售額估萎縮約一成

MoneyDJ新聞 2019-01-07 11:12:41 記者 新聞中心 報導

投資者報報導，大陸菏澤、廣州、杭州、珠海、衡陽已開始了不同程度的房地產調控放鬆，房地產走勢也引發市場關注。投資者網日前專訪標普大中華地產行業資深董事兼分析經理葉翱行表示，預計大陸今年房地產銷售價格將最多下跌5%，銷售面積將減少3%-7%，進而導致整體銷售金額萎縮8%-12%

葉翱行指出，其領導的分析師團隊認為，大陸房市已見頂，從去年下半年來看，開發商未能像往常一樣迎來「金九銀十」的火爆行情，顯示持續兩年多的銷售額強勁成長已成過去；加上信貸環境不利，此次退潮無異雪上加霜。標普預計，經營環境的下行將帶來差異化的信用影響，部份開發商將迎來機會，部份則將面臨危險。

同時，開發商已在有選擇地加大促銷力道來提高銷售去化率。葉翱行指出，由於合約銷售金額的完成進度仍落後於去年同期，簽約數量也因為購房者觀望心理加重而萎靡不振，因此進一步降價的可能性較大，今年市場競爭必定進一步加劇。

綜上所述，葉翱行表示，該團隊預計大陸今年銷售價格將最多下跌5%，銷售面積將減少3%-7%，進而導致整體銷售金額萎縮8%到12%。但大多數受評開發商應該會像以前週期一樣，取得高於行業平均的銷售業績；而在嚴酷環境之下，實力弱的開發商將退出市場，並把放棄的專案轉賣給大開發商換取現金，領先開發商將趁勢攻城掠地。

對於大陸今年土地市場走勢看法，葉翱行指出，今年大陸土地成交數量及價格將繼續下降，延續去年初以來趨勢；不過，預計一二線城市的土地價格仍將更為堅挺，因為這些城市供地規模小，需求卻大。

對於近期大陸部份城市開始放鬆房地產調控，葉翱行認為，放鬆方式應該會是有限和逐步進行，而非普遍大規模鬆綁；主要放鬆方向應該多來自限購限價，融資方面會有改善，尤其針對解決再融資需求增加，但不會使用融資渠道刺激房地產市場，增加行業槓桿風險。

葉翱行也指出，就目前而言，流動性和再融資是大陸開發商面臨的最主要風險。無論是非標融資受打壓、境內債券僅限再融資用途，還是境外債券收益率的大幅上升，所有重要融資渠道都已變得狹窄，融資環境的嚴苛程度已是數年未見。

由此，該團隊也預期，大陸銷售前景黯淡且未主動做好財務規劃的弱小開發商可能會出現流動性缺口，而開發商面臨大量債務到期壓力，主要為境內債券，以及在當年執行回售的可回售債券；小型開發商將不得不承受更高的票面利率，甚至對於部分公司而言，由於投資者需求耗盡，新債發行已經完全不為可行。