只漲不跌的投資？

理財專欄作者：黃逸強

有媒體做了房價十年調查的系列報導，發現台灣房價只漲不跌，四都的台中漲幅逾一倍多，雙北也有六七成，最差的高雄平均也漲五成多。阿志股票一直操作不順，回顧這十年勞心勞力也沒賺多少，心想是不是該轉投資房產比較好賺？高雄變天會不會有一波漲勢？還是跟風去海外置產？

房價會崩盤還是續漲？

專家認為，只要有居住需求存在，房價就不會崩盤，未來還會繼續漲，換言之十年前不買房，現在捶心肝。真的是這樣嗎？會不會現在買了，十年後捶心肝﹗

看過去的房市走勢，從蛋黃區炒到蛋白區、再炒到蛋殼區，過去被認為是鳥不生蛋的郊區都漲起來了，未來還要炒哪裡，隨著捷運線所到之處，房價已連番上漲。若以專家所言有需求就不會崩盤，戰後嬰兒潮打拼的那一輩，十年後逐漸凋零，下一代準備繼承房產，再加上少子化，需求減少房價還會漲嗎？

國發會每兩年的人口推估報告，預估人口死亡交叉（即出生數低於死亡數）最快將在後年來到。且全台空屋數已逾百萬戶，逼近二成，有些地區甚至達三成，未來供給大於需求時，將會步上日本後塵，房價一去不回頭，人口紅利消失是房市的最大警訊。

海外投資停看聽

韓流所至人潮湧現，高雄房產會落後補漲嗎？要看民眾的熱情能持續多久，投資最怕衝動進場，還是先觀望一陣子再說。台灣南北差距大，除了他個人魅力，還需要大環境配合才能扭轉乾坤。

眾所周知日本房子便宜，很多達人帶團去投資日本房地產，代管包租業務興盛，奇怪的是日本人自己都不買寧願用租的，最主要就是國內已無人接手，只好靠外人來買。一般人的專業知識都不夠，很容易被房仲牽著走，日本的人口負成長全球第一，很多郊區人口遷出後晚上冷清像鬼城，房子要租給誰，投資客在業務員的鼓吹下要謹慎。

不只北向投資日本房產，還有很多南向投資馬來西亞、泰國的招商廣告，除了要注意出租報酬率，還有空置率、管理費、匯率等都會影響獲利，萬一出個狀況還要買機票飛一趟過去解決，這些都是成本。

投資股市不輸房市

其實台灣房價已經回檔修正好幾年了，對賣方來說最好的時代過去了，對買方而言可以撿便宜貨媽？專家說的沒錯，市場供需決定價格，目前的狀況是賣方不願意降價求售、買方也不急著進場，以至於交易量萎縮，最後就看誰先撐不住。

投資房產好賺嗎？就算十年前買到台中獲利一倍，換算成年化報酬率才7.2%，如果是投資高雄獲利五成，年化報酬率也才4%，並沒有很吸引人。

台股目前本益比僅約13倍，仍在五年均值之下，上市公司殖利率4.77%，如果投資房產報酬率沒有超過它，真的就不必捨近求遠。況且買錯股票要停損很簡單，打個電話下單，市場隨時有人接手，交割二天後錢就進戶頭；買房套牢要賣可不簡單，找仲介、等買主、辦過戶等等曠日廢時。

但是一般人對股票還是有些莫名的恐懼，因為太多人有慘痛的賠錢經驗，如果沒有辦法克服心理障礙，好股票也很難抱得住。投資有一個基本要素，就是要能安心睡覺，所以資產配置很重要，雞蛋不要放同一個籃子。循巴菲特的選股原則，長期投資勝算應該超過房產。

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