十年後 台灣房市六大發展新風貌

十年後，有沒有想過，你會在哪裡？你的工作或事業有何轉折？你的家庭有何轉變？與你生活息息相關的房地產市場，將變成什麼樣的新風貌？

李同榮

現任：吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長

學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程

著作：《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》

我喜歡對各種產業趨勢做出預測，不管對各種生活型態的變化，或是對個人工作與事業的期許，我總會推測未來五年、十年以後的可能處境與發展，然後就會提前去因應與計畫未來要走的方向。從事房地產四十多年，我曾精準的預測與掌握機會，也曾因能力與資源不足而錯失機會，我往往沉迷自己預測的商機而率先投入不可預知的未來，創新之路也往往需要經歷一段篳路藍縷的過程。

「相信」與「堅持」，支撐人類挑戰困難的動力，過去，我所預見的未來都一一實現，我相信，未來我所預見的，也一定都會實現。

上一期(八八二期)我撰寫了房地產經紀業市場未來十年的發展趨勢，這一期我特別撰寫房地產市場十年後發展趨勢的六大風貌，包括都市再生、老屋凋零、智能豪宅、精品小宅、銀髮養生、共享住宅，謹就這六大趨勢風貌的形成因素分別敘述如下：

一、都市再生，展現都會新氣象

早在2014年台北市都市更新處曾邀集產官學專家撰寫一份都市再生白皮書，重點包括盤點台北市多核心發展歷程、分析既有都會空間布局、重大建設、交通節點、歷史資源、創意資源之結構，並以「國家門戶中心、中央創意經濟廊帶、水岸宜居社區」等面向，制定出九處政策性再生政策地區，並套疊既有更新地區、公有地分布，劃設四十處再生潛力地區，提出都市再生的策略架構及推動方案，期望透過都市再生策略，帶動台北市整體經濟、社會與文化發展。

但這些策略不是台北市府單一窗口能力所能完成，必須成立跨部會專責單位，總體研究跨都會共同面臨的問題：「都市再生計畫」。相信若政府願承擔責任積極促成，十年後，各都會將有一番嶄新的再生風貌。

二、老屋凋零，房子越老越不值錢

台灣處於高活動斷層地質，包括遍布全台三十多處的活動斷層帶，隨時都有六級以上大地震發生的威脅，諸如南投1999年九二一大地震與去年二月六日台南大地震。2012年我在著作《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》中曾預測房市在2014年下半年反轉走跌後，未來下一循環是都市更新翻轉的年代，當時適逢文林苑都更事件發生，拆屋違憲爭議不斷，大家都認為都更已死，很多人不解我為何敢大膽預測都更有翻轉的機會，當時，我只回答一句話：「只要有天災地變，政府就會覺醒」。

果然，去年台南發生大地震後，政府開始大談都市更新，新政府並制定老屋危屋重建條例。十年後，台北市超過四十年屋齡的老屋數量將過半，不經過都更的老屋會像日本一樣，折舊率很高，甚至過戶交易時很難拿到銀行貸款，當然陳舊老屋就會越來越不值錢。

三、智能豪宅，獨領金字塔風騷

智能時代來臨，未來都更面積擴大，針對金字塔頂端的住宅需求，機器人管家、自動化家電設備管理、新智能創新設計的豪宅會不斷增加，只要地段環境與設計品質達到超級水準，頂級豪宅形成脫鉤的市場，價格將會再創新高。

四、精品小宅，單身貴族最愛

隨著兩代同堂的家庭型態產生變化，年輕人一結婚就想購屋置產，甚至未結婚已就業的年輕人就想自立門戶，因此都會的單戶小宅需求會增加，如何提供低公設高功能的精品小宅，會是未來十年穩定成長的市場需求。

五、銀髮養生，以房換房養老

十年後，台灣開始邁向人口負成長與老化的社會，二十四至六十五歲勞動人口大幅降低，新的一代薪資成長停滯，並普遍無力扶養雙親，滿足銀髮族不同需求的養生宅會陸續增加，因此老年人會考慮以房養老，或以舊房出租，以房換房，換到自己喜歡的養生宅養老。

六、共享住宅，租賃市場多元發展

十年後，老年人為了養老，補貼年輕人購屋的資源越來越有限，年輕人購屋能力逐漸降低，加上月光族效應，租房會成為年輕人優先選擇，多元化的租賃市場更會蓬勃發展，共享住宅也會是創新的市場走向，此時，房地產租賃投資市場需求增加，會彌補自住市場需求減弱的缺口，市場板塊會有局部的移動與調整。

十年以後，台灣房地產市場改變的六大風貌藍圖已呈現眼前，聰明的您，有什麼樣的創新想法與心理準備，或是對房地產理財有了新的具體規劃？