◆營建

※評析：

1. 根據信義房屋的成交資料，10/2009全台除了台北市以外，各都會區的中古屋房價皆較09/2009出現回檔，不過成交量大多出現上升，呈現價跌量增的現象，值得注意的是台北縣在經歷過3q09的一波急漲後，部份捷運站周邊的房價與北市大同區、萬華區、以及中正區靠河岸區域的價差已縮小，使北縣10/2009的成交價量皆出現小幅下滑。台北市的表現仍明顯優於其它地區，成交價較09/2009續漲1.44%，成交量則大增21.4%。

2. 由於年底通常為購屋旺季，有助於提升房市成交量，不過此時新增的買方以首購族群較多，因對房價的承受能力較有限，多半選擇中低價位的產品，加上2q~3q09 房價已漲多，房價短期內再上漲的動力轉弱。

3. 近期中央各部會與地方政府口徑一致表示希望房市降溫的看法，台北市率先提出落日草案送內政部核定，未來在條款通過後的前3年，停獎容積獎勵仍依照現行規定，最高為20%；之後逐年遞減5%，第4、5、6年停獎上限分別縮減為15%、 10%、5%，第7年後停獎將完全消失。由於建商在取得北市的建地時，都已將停車獎勵算進未來可銷售坪數，建商將面臨必須在條款通過後的3年內取得建照，否則銷售坪數將縮水的壓力；另一方面，未來在進行土地標售時，買方考量到停獎取消將減少未來的可建面積，出價也將較保守，短期內土地標售價格較不易再創新高價。

4. 行政院預定將於2010年依賦改會建議提出稅法修正案，地價稅與房屋稅成為此次稅制檢討的焦點，若未來地價稅與房屋稅的稅率調高，將增加地主和建商養地的成本。此外，北市也計畫最快自2011年起實施房屋標準價格的建材分級制，以針對豪宅加重課徵房屋稅。過去政府提出增加不動產的稅賦，大多因遭遇龐大阻力而未能成功實行，此次提高地價稅與房屋稅稅率、以及針對豪宅提高房屋稅計價標準的規劃，未來是否能順利實行仍有待觀察。

※投資建議：

雖然營建股3q09財報表現亮眼，且北市房價中長期趨勢仍然看漲，不過由於亞太會館標售結果不理想，且近期政府表態希望房市降溫，北市取消停獎條款通過的時程可能加快，非自用房地產以及豪宅的稅賦也可能調高，加上美元止跌轉強，皆不利於營建、資產股股價表現，投資建議皆為區間操作。

◆裕隆2201

※評析：

1. 裕隆將與中國的吉利汽車合作，裕隆計畫在台組裝銷售吉利汽車的「熊貓」車款，上市時間為2009年年底，售價為每台40萬元。另外，裕隆還將以「熊貓」車款為基礎開發純電動車，最快2010年導入中國市場銷售。

2. ibts認為，雖然要價僅40萬元的「熊貓」價格競爭力不錯，但相較於引進歐、美、日汽車廠產品相較，台灣消費者對導入中國汽車廠產品的信心相對較弱，實際銷售成績如何仍待觀察。

3. 裕隆將以中國吉利汽車1,300c.c.車款為平台，開發第一款自有品牌「tobe」電動車，不同於另一自有品牌「luxgen(納智捷」走中高價路線，「tobe」係主打平價產品市場。ibts認為，電動車雖具較環保，但價格競爭力較差，預估對裕隆在台灣、中國兩地市佔率的助益均相對有限。

4. 目前裕隆主要的股價題材在新店b廠區開發案，該廠區基地面積為2.68萬坪，裕隆將其中的2,500坪售予宏達電 2498(TW) 興建辦公大樓，售價為33億餘元，裕隆可認列32億元的土地處分利益(4q08已認列25.6億元，其餘6.4億元預計在2h09認列，扣除此部份與道路、公園等捐地後，未來將有1.71萬坪規劃開發成住商混合區(商辦近9,600坪、住宅約7,500坪。

5. 因應國內房地產景氣降溫，裕隆將新店b廠區住宅部份的開發進度暫停，但商辦的部份則持續進行，現正進行大賣場、電影院的招商作業。

6. 裕隆的新店b廠位於北二高新店交流道、捷運新店線大坪林站附近，交通區位頗佳，開發前景不錯，以臨近地區目前素地價格每坪約60萬元計算，資產價值約102.6億元。

※投資建議：

維持裕隆買進的投資建議，目標價pbr 1.3x(以2010年每股淨值38.29元為計算基礎。