◆重點摘要/投資建議

3q09台北縣市房價創新高，但成交量下滑顯示追價力道趨弱

亞太會館標售僅中工一家投標

政府出手調控房市，北市取消停獎的實質影響較大

◆產業分析

◇3q09台北縣市房價創新高，但成交量下滑顯示追價力道趨弱：

近期台北縣市的房價仍持續走揚，代表中古房價的信義房價指數，台北市和台北縣都在09/2009突破08/2008的高點，創下歷史新高，台北市中古屋成交均價來到每坪42.07萬元，台北縣也來到20.98萬元。

不過根據信義房屋的4q09購屋意向調查，42%的潛在買方認為現階段房價太高，且09/2009北市買賣移轉棟數僅5,380棟，mom-15%，顯示房價在短期內經過一波急漲後，購屋者的追價意願轉弱。

◇亞太會館標售僅中工一家投標：

威京集團旗下的的亞太會館於2009/10/20舉行第一階段標售議價，結果只有中工 2515(TW) 一家投標，目前正在進行進一步議價。負責辦理此次標售的戴德梁行總經理顏炳立表示，原有香港買方有意參與競標，但受到博智併購南山人壽遭質疑具中資背景影響，而在最後關頭卻步。由於亞太會館的底價為150億元，換算成土地價格高達每坪607萬元，市場預估得標者要享有足夠利潤，改建成豪宅的售價可能將高達每坪300萬元。

由於投標人同屬於威京集團，使此次交易有左手賣右手之嫌，表示外界尚未認同短期內信義計畫區豪宅單價有上看每坪300萬元的實力。此外，由於該交易將構成關係人交易，是否符合相關法令規範，或主管機關是會否表示特別意見，都有待觀察。

◇政府出手調控房市，北市取消停獎的實質影響較大：

近期中央各部會口徑一致表示希望房市降溫的看法。經建會主委蔡勳雄和財政部長李述德在立法院表示，北市都會等地區的房價確實過高，而行政院院長吳敦義上任後首度公開發表對房價的看法，不希望房價炒作過高。

央行近期要求大型行庫撰寫評估報告，擬改變現行銀行房貸階梯式利率做法，希望銀行改採單一利率或縮小各階段利率價差，避免投機客利用低利率炒作房市。不過全面改採單一利率對銀行房貸業務的衝擊太大，最後央行和銀行達成的共識為減少計息階段和縮小利差，而行庫仍會提供各種貸款模式並行讓客戶自行選擇。此外，央行總裁彭淮南於10/29/2009邀集台灣銀行、土地銀行及合作金庫董總與個金部門主管，提醒銀行應注意授信風險，除了評估擔保品價值，也要考量還款人的收入和還款來源。ibts認為國內銀行為避免爛頭寸過剩，短期內大幅緊縮房貸的機會不高，央行動作的實質影響有限。另一方面，央行為兼顧經濟，通常都在美國之後升息之後才跟進，因此最快也要到1h10，而央行可能在經濟復甦情況穩定後升息已在預期之中，ibts認為此次央行關切房貸的動作對房市和營建股並非新的實質利空。

內政部營建署10/29/2009召集各縣市，研議取消停車場容積獎勵，台北市率先提出落日草案送內政部核定，未來在條款通過後的前3年，停獎容積獎勵仍依照現行規定，最高為20%；之後逐年遞減5%，第4、5、6年停獎上限分別縮減為15%、10%、5%，第7年後停獎將完全消失。ibts認為在近期政府抑制房市過熱的動作中，取消停車場容積獎勵將會對營建股未來獲利造成較大的實質影響，因為建商在取得北市的建地時，都已將停車獎勵算進未來可銷售坪數，取消停獎將使單位容積的土地成本增加20%，建商將面臨必須在條款通過後的3年內取得建照，否則銷售坪數將縮水的壓力；另一方面，未來在進行土地標售時，買方考量到停獎取消將減少未來的可建面積，出價也將較保守，短期內土地標售價格較不易再創新高價。

◇個股評價：

雖然營建股3q09財報表現亮眼，且北市房價中長期趨勢仍然看漲，不過由於亞太會館標售結果不理想、且近期政府調控房市的態度漸趨明確，北市取消停獎條款通過的時程可能加快，加上美元止跌轉強，皆不利於營建、資產股股價表現，投資建議皆為區間操作。